ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ (ΦΑΡΜΑΚΕΙΟ) – ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΓΗ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ ΛΟΓΩ ΕΚΤΑΚΤΩΝ ΚΑΙ ΑΠΡΟΒΛΕΠΤΩΝ ΣΥΝΘΗΚΩΝ – ΕΝΝΟΙΑ ΑΠΡΟΒΛΕΠΤΩΝ ΠΕΡΙΣΤΑΤΙΚΩΝ - ΠΡΟΥΠΟΘΕΣΕΙΣ ΕΦΑΡΜΟΓΗΣ ΤΗΣ ΑΚ 388 – ΔΙΑΚΡΙΣΗ ΑΠΟ ΤΗΝ ΑΚ 288 – ΔΙΑΠΛΑΣΤΙΚΟ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑ ΕΚΔΟΘΗΣΟΜΕΝΗΣ ΑΠΟΦΑΣΗΣ

Α.Π. 298 / 2018    (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ (ΦΑΡΜΑΚΕΙΟ) – ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΓΗ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ ΛΟΓΩ ΕΚΤΑΚΤΩΝ ΚΑΙ ΑΠΡΟΒΛΕΠΤΩΝ ΣΥΝΘΗΚΩΝ – ΕΝΝΟΙΑ ΑΠΡΟΒΛΕΠΤΩΝ ΠΕΡΙΣΤΑΤΙΚΩΝ - ΠΡΟΥΠΟΘΕΣΕΙΣ ΕΦΑΡΜΟΓΗΣ ΤΗΣ ΑΚ 388 – ΔΙΑΚΡΙΣΗ ΑΠΟ ΤΗΝ ΑΚ 288 – ΔΙΑΠΛΑΣΤΙΚΟ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑ ΕΚΔΟΘΗΣΟΜΕΝΗΣ ΑΠΟΦΑΣΗΣ – Μίσθωση φαρμακείου σε εμπορική περιοχή της Αττικής –Εσφαλε το Εφετείο απορρίπτοντας την αγωγή αφού ιδία η συρρίκνωση της οικονομικής δραστηριότητας και η ύφεση της ελληνικής οικονομίας μετά την προσφυγή της Ελλάδας στο μηχανισμό στήριξης του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου και της Ευρωπαϊκής Ένωσης, δικαιολογούν την επέλευση, από τη σύναψη της συμβάσεως μέχρι την άσκηση της αγωγής, αλλά και μέχρι την πρώτη συζήτησή της στο πρωτοβάθμιο δικαστήριο, δυσβάστακτης για την οφειλέτρια μισθώτρια μεταβολής των συνθηκών – Βάσιμος ο λόγος αναίρεσης (388, 288 ΑΚ, άρθρ. 7 του ΠΔ 34/1995)

Αριθμός 298/2018 

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ’ Πολιτικό Τμήμα 

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Ειρήνη Κιουρκτσόγλου - Πετρουλάκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Ελένη Διονυσοπούλου, Σοφία Ντάντου, Αλεξάνδρα Κακκαβά και Κωστούλα Φλουρή - Χαλεβίδου, Αρεοπαγίτες.
Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 19 Μαΐου 2017, με την παρουσία και του Γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:
Της αναιρεσείουσας: Ομόρρυθμης εταιρείας με την επωνυμία "... ΣΙΑ ΟΕ", που εδρεύει στη ... και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Κωνσταντίνο Κούρκουλο.
Του αναιρεσιβλήτου: Σ. Δ. του Ε., κατοίκου ..., ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Ιωάννη Γαρίνη με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.
Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 18-3-2011 αγωγή της ήδη αναιρεσείουσας, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. 
Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 843/2013 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 6480/2014 του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών. 
Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 28-3-2015 αίτησή της.
Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω.
Η Εισηγήτρια Αρεοπαγίτης Αλεξάνδρα Κακκαβά διάβασε την από 15-5-2017 έκθεσή της, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη και των δύο λόγων της από 28-3-2015 αιτήσεως για αναίρεση της υπ’ αριθμ. 6480/2014 αποφάσεως του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών. 
Ο πληρεξούσιος της αναιρεσείουσας ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως και την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Η διάταξη του άρθρου 288 Α.Κ., κατά την οποία "ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη", εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπει άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ. Παρέχει δε η διάταξη αυτή στο δικαστή τη δυνατότητα, όταν, λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές να την επεκτείνει ή να την περιορίσει, με βάση αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο, το οποίο ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης (Ολ.ΑΠ 9/1997).

Εξ άλλου, από τις διατάξεις του άρθρου 7 του ΠΔ 34/1995 "Κωδικοποίηση διατάξεων νόμων περί εμπορικών μισθώσεων", προκύπτει εκτός άλλων, ότι επί εμπορικών μισθώσεων και γενικά των προστατευομένων από το διάταγμα αυτό, το μίσθωμα καθορίζεται ελεύθερα κατά τη σύναψη της μίσθωσης από τους συμβαλλομένους, αναπροσαρμόζεται δε κατά τα χρονικά διαστήματα που προβλέπονται στη σύμβαση. Με την παράγραφο 4 του ίδιου ως άνω άρθρου ορίστηκε ότι "σε κάθε περίπτωση μπορεί να ζητηθεί αναπροσαρμογή του μισθώματος με τη συνδρομή του άρθρου 388 ΑΚ".

Κατά τη σαφή έννοια του άρθρου 388 ΑΚ, οι προϋποθέσεις, με τις οποίες παρέχεται στον έναν από τους συμβαλλομένους σε αμφοτεροβαρή σύμβαση το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο μέτρο που αρμόζει ή και τη λύση ολόκληρης της σύμβασης, εφόσον η τελευταία δεν έχει ακόμα εκτελεστεί, είναι: α) μεταβολή των περιστατικών, στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτεροβαρούς σύμβασης, β) η μεταβολή μπορεί να είναι μεταγενέστερη της κατάρτισης της σύμβασης και να οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν και γ) από τη μεταβολή αυτή, η παροχή του οφειλέτη ενόψει και της αντιπαροχής να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής. Έκτακτα και απρόβλεπτα περιστατικά, κατά την έννοια του ανωτέρω άρθρου, είναι αυτά που επέρχονται από ασυνήθιστα γεγονότα, φυσικά, πολιτικά, κοινωνικά, οικονομικά κ.λπ. Η γενική οικονομική κρίση, η επιβολή μέτρων λιτότητας και γενικά, δημοσιονομικών και φορολογικών μέτρων, που συνεπάγονται μείωση της αγοραστικής δύναμης των καταναλωτών και συνακόλουθα, της εμπορικής κίνησης των καταστημάτων δεν αποτελούν γεγονότα έκτακτα και απρόβλεπτα, ιδίως στην ελληνική οικονομία, στην οποία είναι από μακράν συνεχείς οι διακυμάνσεις της σταθερότητας, ιδίως κάτω από τις κρατούσες συνθήκες ρευστότητας και της διεθνούς οικονομίας (ΑΠ 1171/ 2004). Εξάλλου, έκτακτα και απρόοπτα γεγονότα δεν μπορούν να χαρακτηριστούν εκείνα, που συμβαίνουν συνήθως, όπως η αυξομείωση της οικονομικής κατάστασης του μισθωτή, η αύξηση/ μείωση της αξίας του ακινήτου και η παρεπόμενη αντίστοιχη μεταβολή της μισθωτικής του αξίας η οποία μπορεί να οφείλεται π.χ. στην αύξηση/μείωση της ζήτησης για μίσθωση ανάλογων ακινήτων (ΑΠ 328/2004, ΑΠ 1171/2004). Εφόσον από τις ως άνω προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ, δεν συντρέχει εκείνη της απρόοπτης και ανυπαίτιας μεταβολής των συνθηκών, τότε είναι επιτρεπτή η εφαρμογή του άρθρου 288 Α.Κ., ενόψει και του άρθρου 44 του ως άνω ΠΔ/τος που ορίζει ότι οι μισθώσεις του εν λόγω διατάγματος, εφόσον δεν ορίζεται κάτι άλλο σ’ αυτό, διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους και τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα, και μπορεί να ζητηθεί, με βάση το άρθρο αυτό (288 ΑΚ), η αναπροσαρμογή του οφειλόμενου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή μισθώματος, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε, μεταγενέστερα, δυσβάστακτη για τον οφειλέτη μεταβολή των συνθηκών. Τέτοια μεταβολή μπορεί να αποτελέσουν η σημαντική αύξηση/μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, η εξ αιτίας διαφόρων λόγων αυξομείωση της ζήτησης των ακινήτων, εις τρόπον ώστε, με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες, η εμμονή στην καταβολή του συμφωνηθέντος μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο το οποίο και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (Ολ.ΑΠ 9/1997, ΑΠ 304/2014, ΑΠ 508/2010).

Κατά συνέπεια, για την αναπροσαρμογή του μισθώματος κατ’ άρθρο 288 ΑΚ απαιτείται και, συνακόλουθα, αρκεί: α) Μόνιμη μεταβολή των συνθηκών, κατά το διάστημα από τη σύναψη της επαγγελματικής μίσθωσης και τον αρχικό συμβατικό προσδιορισμό του μισθώματος και της αναπροσαρμογής του ή από το χρόνο της μεταγενέστερης (συμβατικής ή νόμιμης) αναπροσαρμογής μέχρι το χρόνο συζήτησης της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και το απρόβλεπτο των λόγων που προξένησαν την εν λόγω μεταβολή, β) ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση), κατά τον ως άνω μεταγενέστερο χρόνο, ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφενός, και στο αρχικά συνομολογημένο ή το μετ’ αναπροσαρμογή καταβαλλόμενο μίσθωμα αφετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση του τελευταίου να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο κίνδυνο με τον αρχικό ή μετά από αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος, και γ) αιτιώδης σύνδεσμος (συνάφεια) ανάμεσα στη μεταβολή των συνθηκών και την ουσιώδη απόκλιση του μισθώματος, ώστε η αναπροσαρμογή να αποκλείεται αν η απόκλιση θα επερχόταν και χωρίς μεταβολή των συνθηκών (Ολ.ΑΠ 9/1997, ΑΠ 850/2010). Το έργο του δικαστηρίου, προκειμένου να αποφασίσει την αναπροσαρμογή, συνίσταται στη σύγκριση δύο ποσών, ήτοι του καταβαλλόμενου μισθώματος και του "ελεύθερου" (για το οποίο κυρίως διεξάγεται ο δικαστικός αγώνας), το οποίο παριστάνει την αξία της χρήσης του μισθίου και το οποίο, ευρισκόμενο με βάση τα προσκομιζόμενα από τους διαδίκους συγκριτικά στοιχεία, πρέπει να καθορίζεται στην απόφαση. Αν μεταξύ των δύο αυτών ποσών υπάρχει διαφορά, αυτή δεν επιδικάζεται, αλλά πρέπει παραπέρα το δικαστήριο να κρίνει αν αυτή είναι τέτοια, ώστε κατά τις αρχές της καλής πίστης να δημιουργείται η ανάγκη αναπροσαρμογής. Ανάγκη δε αναπροσαρμογής συντρέχει, κατά τις αρχές της καλής πίστης, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, όταν λόγω ουσιώδους αύξησης της μισθωτικής αξίας του μισθίου επέρχεται ζημία στον εκμισθωτή, με τη μορφή απώλειας κέρδους, η οποία υπερβαίνει, κατά τα συναλλακτικά ήθη, τον κίνδυνο που αναλαμβάνει αυτός καταρτίζοντας τη μίσθωση με το συγκεκριμένο μίσθωμα, οπότε και περιορίζεται η ζημία του με τη δικαστική αύξηση του μισθώματος, επίσης και στην αντίστροφη περίπτωση που επέρχεται ζημία στο μισθωτή, η οποία περιορίζεται με την ανάλογη μείωση του μισθώματος. Στη συνέχεια και εφόσον διαπιστωθεί η ύπαρξη ανάγκης αναπροσαρμογής κατά την προεκτεθείσα έννοια, η αναπροσαρμογή δεν θα ακολουθήσει τυπικό μαθηματικό υπολογισμό και δεν θα χορηγηθεί ολόκληρη η προκύπτουσα διαφορά, αλλά θα ορισθεί το μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (Ολ.ΑΠ 3/2014). Περαιτέρω, το δικαίωμα αναπροσαρμογής κατά τη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ είναι διαπλαστικό και κατά συνέπεια, τόσο η αγωγή όσο και η απόφαση είναι διαπλαστικές. Αν πραγματοποιηθεί αναπροσαρμογή με δικαστική απόφαση, λόγω ακριβώς του διαπλαστικού της χαρακτήρα, του λοιπού ο περί του μισθώματος συμβατικός όρος (ήτοι η συμφωνία περί σταδιακής αναπροσαρμογής του μισθώματος) καταλύεται και δεν ισχύει για το μέλλον, αφού κρίνεται ότι είναι απρόσφορος πλέον να ρυθμίσει το ζήτημα του ύψους του μισθώματος.

Εξάλλου, κατά την διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 1 του ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται μόνον αν παραβιάστηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου, στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών. Ο κανόνας δικαίου παραβιάζεται, αν δεν εφαρμοστεί ενώ συνέτρεχαν οι πραγματικές προϋποθέσεις για την εφαρμογή του, ή αν εφαρμοστεί ενώ δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις αυτές, καθώς και αν εφαρμοστεί εσφαλμένα, η δε παραβίαση εκδηλώνεται είτε με ψευδή ερμηνεία, είτε με κακή εφαρμογή, δηλαδή με εσφαλμένη υπαγωγή (Ολ.ΑΠ 7/2006, 4/2005). Με το λόγο αναιρέσεως από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ (παραβίαση κανόνα του ουσιαστικού δικαίου) ελέγχονται τα σφάλματα του δικαστηρίου κατά την εκτίμηση του νόμω βάσιμου της αγωγής ή των ισχυρισμών των διαδίκων, καθώς και τα νομικά σφάλματα κατά την έρευνα της ουσίας της διαφοράς. Ελέγχεται δηλαδή, αν η αγωγή, ένσταση κ.λπ. ορθώς απορρίφθηκε ως μη νόμιμη ή αν, κατά παράβαση ουσιαστικού κανόνα δικαίου, έγινε δεκτή ως νόμιμη ή απορρίφθηκε ή έγινε δεκτή κατ’ ουσίαν (Ολ.ΑΠ 27 και 28/1998).

Στην προκείμενη περίπτωση, όπως προκύπτει από την παραδεκτή, κατ’ άρθρο 561 παρ. 2 ΚΠολΔ, επισκόπηση της ένδικης, από 18-3-2011, με αριθμό καταθέσεως ...2011, αγωγής της ενάγουσας - αναιρεσείουσας ομόρρυθμης εταιρείας με την επωνυμία "... Ο.Ε." ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, αυτή εξέθετε, ότι με το από 1-4-2009 ιδιωτικό συμφωνητικό, μίσθωσε από τον εναγόμενο ένα ισόγειο κατάστημα επιφανείας 90 μ2, που κείται επί της οδού ... και ... Αττικής, προκειμένου να το χρησιμοποιήσει ως φαρμακείο για χρονικό διάστημα έξι (6) ετών, αρχής γενομένης από την 1η-4-2009. Ότι το μηνιαίο μίσθωμα για το πρώτο έτος της μισθώσεως ορίστηκε σε 2.085,00 ευρώ, πλέον χαρτοσήμου, αναπροσαρμοζόμενο κατ’ έτος μέχρι τη λήξη της συμφωνηθείσης διάρκειας κατά ποσοστό 5% επί του εκάστοτε διαμορφούμενου και σε 6% για κάθε έτος πέραν της εξαετούς διάρκειας και ότι, με βάση τα ανωτέρω, αυτό διαμορφώθηκε, από 1-4-2010 έως 31-3-2011 σε 2.189,25 ευρώ και από 1-4-2011 έως 31-3-2012 θα διαμορφωθεί σε 2.298,71 ευρώ.

Ότι το ως άνω ήδη καταβαλλόμενο (2.189,25 ευρώ) είναι ιδιαίτερα επαχθές, υπερβολικό και δυσανάλογο σε σχέση με τη μισθωτική αξία του μισθίου ακινήτου, συγκρινόμενο και με μισθώματα που καταβάλλονται για ανάλογα καταστήματα στην ίδια περιοχή, γεγονός που οφείλεται στην επελθούσα, μετά τη συνομολόγησή του, γενικότερη οικονομική κρίση που έπληξε τη χώρα, η οποία επέφερε την απρόβλεπτη ανατροπή των οικονομικών δεδομένων, μειώνοντας, όχι μόνο τη μισθωτική αξία των ακινήτων, αλλά και των μισθών, αμοιβών, συντάξεων, με συνέπεια να περιοριστούν οι καταναλωτικές συνήθειες, να μειωθεί ο εμπορικός τζίρος των καταστημάτων, συμπεριλαμβανομένου και του φαρμακείου της, αφού περιορίστηκε η, μέσω αυτού, πώληση μη φαρμακευτικών ειδών (π.χ. καλλυντικών). Ότι η μισθωτική αξία του μισθίου καταστήματος μειώθηκε και εξ αιτίας θορύβων που προκαλούνται από τη λειτουργία της άνωθεν αυτού εγκατασταθείσης σχολής χορού και ότι υπάρχει ουσιώδης απόκλιση, μεταξύ του καταβαλλομένου κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής και μετά τη συμβατική αναπροσαρμογή διαμορφωθέντος μισθώματος και στο επιβαλλόμενο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, κατά τρόπο που επιφέρει ζημία σ’ αυτήν. Ότι εξ αιτίας των ανωτέρω, μειώθηκε η μισθωτική αξία του εν λόγω μισθίου στο ποσό των 1.000 ευρώ μηνιαίως, ποσό στο οποίο ζήτησε να αναπροσαρμοστεί αυτό, κατ’ εφαρμογή των άρθρων 388 και 288 ΑΚ, προκειμένου να αρθεί η δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και να αποκατασταθεί η διαταραχθείσα καλή πίστη, καθώς επίσης και να καταργηθεί ο συμβατικός όρος για ετήσια αναπροσαρμογή του (μελλοντική αύξησή του).

Το δικάσαν Μονομελές Εφετείο Αθηνών με την προσβαλλόμενη υπ’ αριθμ. 6480/2014 απόφασή του, κρίνοντας επί του πρώτου λόγου εφέσεως της εκκαλούσας - ενάγουσας για τη μη εφαρμογή από το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο της διατάξεως του άρθρου 388 ΑΚ, διέλαβε τα εξής: "Σύμφωνα με τα εκτιθέμενα στην αγωγή περιστατικά, η ενάγουσα δεν επικαλείται συνθήκες έκτακτων και απρόβλεπτων περιστατικών, στοιχείο που απαιτεί η παραπάνω διάταξη. Η επίκληση της γενικής οικονομικής κρίσης στην οποία περιήλθε η χώρα μετά την κατάρτιση της επίμαχης μισθωτικής σύμβασης και η επιβολή γενικώς δημοσιονομικών και άλλων μέτρων, με επακόλουθο την επικαλούμενη μείωση της καταναλωτικής κίνησης στις επιχειρήσεις, συμπεριλαμβανομένων και των φαρμακείων, δεν αποτελούν... γεγονότα έκτακτα και απρόβλεπτα, προϋπόθεση αναγκαία της εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ. Επομένως, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, που με την εκκαλούμενη απόφασή του, απέρριψε ως νομικά αβάσιμη την αγωγή κατά την ως άνω (του άρθρου 388 ΑΚ) βάση (και στη συνέχεια θεμελίωσε αυτήν στο άρθρο 288 ΑΚ, καθώς και στα άρθρα 574, 361 ΑΚ και 44 του ΠΔ 34/1995) ορθά εφάρμοσε το νόμο, τα αντίθετα δε υποστηριζόμενα με το λόγο αυτόν της έφεσης είναι αβάσιμα και απορριπτέα, όπως και ο λόγος αυτός".

Έτσι που έκρινε το Εφετείο ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε και δεν παραβίασε την ουσιαστικού δικαίου διάταξη του άρθρου 388 ΑΚ, καθόσον, υπό τα εκτιθέμενα στην αγωγή δεν στοιχειοθετούνται οι προϋποθέσεις εφαρμογής της εν λόγω διατάξεως. Επομένως, ο δεύτερος λόγος της αιτήσεως αναιρέσεως με τον οποίο αποδίδεται στην προσβαλλόμενη απόφαση η πλημμέλεια της παραβάσεως του άρθρου 559 αρ. 1 ΚΠολΔ, με την αιτίαση ότι εσφαλμένα το δικαστήριο ερμήνευσε και εφάρμοσε την ανωτέρω διάταξη του άρθρου 388 ΑΚ, είναι αβάσιμος και απορριπτέος.

Ακολούθως το Εφετείο, με την ίδια απόφασή του, δέχθηκε ως αποδειχθέντα, κατά την αναιρετικά ανέλεγκτη περί των πραγμάτων κρίση του, τα εξής πραγματικά περιστατικά: "Με βάση το από 1-4-2009 ιδιωτικό συμφωνητικό, ο εναγόμενος Σ. Δ., εκμίσθωσε στην ενάγουσα ομόρρυθμη φαρμακευτική εταιρεία με την επωνυμία "... ΟΕ", διαχειρίστρια της οποίας είναι η Ό. Ν., το επιφανείας 90 τ.μ. γωνιακό κατάστημα πλέον παταριού 35 τ.μ. ιδιοκτησίας του, που βρίσκεται στο ισόγειο του κτιρίου που κείται επί της οδού ... και της πλατείας ... Αττικής, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως φαρμακείο. Δυνάμει προηγηθέντων ιδιωτικών συμφωνητικών μίσθωσης (τα από 23-12-1990 και 1-4-1998) το ως άνω μίσθιο είχε μισθωθεί ατομικά από την προαναφερόμενη Ό. Ν., η οποία είναι φαρμακοποιός και ήδη από το 1990 το χρησιμοποιούσε ως φαρμακείο, χρήση που συνέχισε (με το από 01-4-2009 μισθωτήριο) να ασκεί η ως άνω φαρμακευτική εταιρεία της οποίας μοναδικά ομόρρυθμα μέλη είναι η ίδια (η Ό. Ν.) και ο σύζυγός της Γ. Ξ. (βλ. .../2008 Συμβόλαιο Τροποποίησης Ο.Ε. της Συμβολαιογράφου Χαλανδρίου, Μ. - Ν. Λ.). Με την ως άνω μισθωτική σύμβαση (την από 01-4-2009) η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε σε έξι (6) έτη με έναρξη την 1-4-2009 και λήξη την 31-3-2015, το μηνιαίο δε μίσθωμα ορίστηκε για το πρώτο έτος στο ποσό των 2.085,00 ευρώ, πλέον τέλους χαρτοσήμου, αναπροσαρμοζόμενο περαιτέρω κάθε μισθωτικό χρόνο και μέχρι τη συμβατική λήξη της μίσθωσης κατά ποσοστό 5%, ενώ εάν αυτή παρατείνονταν, η ετήσια αναπροσαρμογή για κάθε μισθωτικό έτος πέραν της εξαετίας ορίστηκε σε 6% επί του καταβαλλόμενου εκάστοτε μισθώματος, το οποίο και συμφωνήθηκε να καταβάλλεται εντός του πρώτου τριημέρου κάθε μήνα.

Έτσι, αναπροσαρμοσμένο το μίσθωμα, ανερχόταν, κατά το μεν το χρόνο άσκησης της αγωγής στο ποσό των 2.298,71 ευρώ, κατά δε την πρώτη συζήτησή της (στις 24-4-2012) σε 2.413,64 ευρώ, ήτοι, κατά το τελευταίο ως άνω κρίσιμο χρονικό σημείο το μίσθωμα διαμορφώθηκε σε 26,82 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο λαμβάνοντας υπόψη μόνον τον ισόγειο χώρο (2.413,64 ευρώ : 90 τ.μ.) και σε 19,31 ευρώ/τ.μ. εάν συνυπολογιστεί και η επιφάνεια του παταριού (2.413,64 ευρώ : 125 τ.μ.). Η Νέα Πεντέλη είναι περιοχή μείζονος οικιστικής, εμπορικής και επιχειρηματικής σημασίας, συνεχώς αναπτυσσόμενη την τελευταία δεκαετία, είναι αμιγούς κατοικίας και μόνον στην κεντρική της πλατεία, επί της οποίας το επίδικο έχει πρόσοψη μήκους 18 μέτρα περίπου, επιτρέπεται η ανάπτυξη εμπορικής δραστηριότητας, με συνέπεια οι επ’ αυτής επαγγελματικοί χώροι να είναι περιζήτητοι, ιδιαίτερα δε τα ισόγεια καταστήματα. Και μετά την κατάρτιση της επίμαχης μίσθωσης η πλατεία, που αποτελεί το πλέον κεντρικό σημείο της πόλης, συνεχίζει να εμφανίζει, καθόλη τη διάρκεια του έτους μεγάλη επισκεψιμότητα τόσον μονίμων κατοίκων της περιοχής αφού εκεί είναι το εμπορικό κέντρο, οι δύο Τράπεζες, φροντιστήριο ξένων γλωσσών, το Δημοτικό Σχολείο καθώς και το Νηπιαγωγείο της ..., ιατρεία, αλλά και επισκεπτών, αφού εντός αυτής υπάρχει παιδική χαρά ενώ γύρωθέν της λειτουργούν και τα υγειονομικού ενδιαφέροντος καταστήματα (ταβέρνα, πιτσαρία, καφετέριες και αρτοποιείο - ζαχαροπλαστείο). Το μίσθιο βρίσκεται σε προνομιακή θέση επ’ αυτής, από άποψη προσβασιμότητας και κίνησης, αφού ακριβώς έμπροσθέν του υπάρχει στάση του ΟΑΣΑ, απέναντί του και σε απόσταση όχι μεγαλύτερη των 150 - 200 μέτρων κείνται τα προαναφερόμενα εκπαιδευτικά συγκροτήματα όπου, δύο φορές ημερησίως, προσεγγίζουν πολλοί γονείς, δίπλα του ακριβώς στεγάζεται το μικροβιολογικό ιατρείο της κ. Κ., καθώς επίσης και φροντιστήριο ξένων γλωσσών, άνωθέν του λειτουργεί σχολή χορού, ενώ στην παρακείμενη οδό εξελίσσεται επί 4μηνο κάθε έτος η λαϊκή αγορά της περιοχής.

Είναι γνωστό ότι, μεταξύ των ετών 2010 και 2012, μετά την προσφυγή της Ελλάδας στο μηχανισμό στήριξης του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου, της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας και της Ευρωπαϊκής Ένωσης για την αντιμετώπιση της ελληνικής κρίσης χρέους λήφθηκαν μέτρα δημοσιονομικής προσαρμογής της χώρας, που οδήγησαν στη συρρίκνωση της οικονομικής δραστηριότητος και την ύφεση της ελληνικής οικονομίας, μεταβάλλοντας προς το χειρότερο όλους τους δείκτες της. Ωστόσο, κατά το χρόνο κατά τον οποίο, η ενάγουσα εταιρεία "υπεισήλθε" στην ένδικη μίσθωση, η οικονομική κρίση είχε ήδη εκδηλωθεί και αυτή λήφθηκε υπόψη από τα συμβαλλόμενα μέρη για τον καθορισμό του μισθώματος, τα οποία και μείωσαν το ποσοστό της ετήσιας αναπροσαρμογής του σε 5% ετησίως, αντί 8% που είχε συνομολογηθεί με τα προηγουμένως καταρτισθέντα (ατομικά με την φαρμακοποιό, Ό. Ν.) μισθωτήρια. Πέραν τούτου, το συγκεκριμένο όμως φαρμακείο, δεν εμφάνισε μείωση των συναλλαγών - τζίρου του. Και αυτό γιατί, παρόλο που οι καταναλωτές περιόρισαν τις καταναλωτικές τους συνήθειες σε προϊόντα όχι άμεσης ανάγκης, όπως τα καλλυντικά σκευάσματα, που ως γνωστό διατίθενται και από τα φαρμακεία, η μείωση, ως προς αυτά, της ατομικής καταναλωτικής δαπάνης εξουδετερώθηκε από την αύξηση των πελατών της ενάγουσας εταιρείας συνεπεία της συνεχούς οικιστικής ανάπτυξης στην περιοχή της .... Άλλωστε, ούτε η ενάγουσα προσκομίζει κάποιο αποδεικτικό στοιχείο, από το οποίο να αποδεικνύεται πτώση του τζίρου της κατά την επίμαχη τριετία (από τη σύναψη της μίσθωσης μέχρι και την πρώτη συζήτηση της αγωγής στο ακροατήριο), λόγω της οικονομικής κρίσης.

Αντίθετα, ο ομόρρυθμος εταίρος της -σύζυγος της φαρμακοποιού- που εξετάστηκε στο ακροατήριο του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου, επιβεβαίωσε τον ισχυρισμό του εναγομένου για συνεχή αύξηση των πελατών του φαρμακείου και συνακόλουθα διατήρηση της κερδοφορίας του, γεγονός που προκύπτει και από το ότι, όπως ο πρώτος κατέθεσε, αφενός κατά το κρίσιμο διάστημα (4ος 2009 έως και 4ο 2012) συνέχισαν να απασχολούν σ’ αυτό, δύο υπαλλήλους πλήρους και έναν ακόμη μερικής απασχόλησης, αφετέρου, οι ίδιοι, παρόλο που αμέσως μετά την κατάρτιση της επίμαχης μίσθωσης, αγόρασαν: α) στις 29-4-2009, οικόπεδο με πρόσοψη στην ως άνω πλατεία (...) στο οποίο και ανήγειραν πολυώροφο κτίριο επαγγελματικής χρήσης (γραφείων και καταστημάτων), και β) (αγόρασαν) στις 03-12-2010 ισόγειο κατάστημα επιφανείας 34,29 τ.μ. που επίσης κείται επί της ίδιας πλατείας (...), όπως αυτά απεικονίζονται στις προσκομιζόμενες από τον εναγόμενο φωτογραφίες, επενδύσεις που καταμαρτυρούν, πέραν των άλλων, και την αυξημένη εμπορική αξία των κείμενων επί της πλατείας ακινήτων, αυτοί δεν επιθυμούν να μεταφέρουν - μετεγκαταστήσουν την επιχείρησή τους σε ένα εξ αυτών, προκειμένου να μειώσουν τα έξοδα λειτουργίας της επιχείρησής τους.

Η ενάγουσα, προς επίρρωση της υπό κρίση αγωγής της για μείωση του μισθώματος αναφέρει ως συγκριτικά στοιχεία: α) το επιφανείας 57 τ.μ. ισόγειο κατάστημα που κείται επί της πλατείας (...) και χρησιμοποιείται ως φωτοτυπικό κέντρο για το οποίο την 01-10-2010 καταβάλλονταν 1.062 ευρώ μίσθωμα, β) το επιφανείας 66 τ.μ. ισόγειο κατάστημα επί της ..., που μισθώθηκε με το από 15-9-2010 και χρησιμοποιείται για την εμπορία οπωροκηπευτικών (μανάβικο) για το οποίο, καταβάλλεται από 01-10-2011 (αναπροσαρμοσθέν) μηνιαίο μίσθωμα 707 ευρώ και γ) το επιφανείας 33 τ.μ ισόγειο κατάστημα επί της ... που χρησιμοποιείται, ως κατάστημα πώλησης οπτικών ειδών, για το οποίο στις 06-4-2009 συμφωνήθηκε μίσθωμα 550 ευρώ.

Τα ως άνω ακίνητα όμως δεν αποτελούν πρόσφορα συγκριτικά στοιχεία, καθόσον δεν είναι γωνιακά, δεν διαθέτουν βοηθητικούς χώρους και εν προκειμένω πατάρι, όπως το επίδικο, είναι παλιότερης και υποδεέστερης κατασκευής, ούτε βρίσκονται στην ίδια προνομιακή θέση με το επίδικο (έναντι σχολείων, πλησίον λαϊκής αγοράς, στάσης ΟΑΣΑ). Επίσης δεν αποδείχθηκε μείωση της ζήτησης καταστημάτων στην περιοχή του μισθίου, ούτε ότι υπάρχουν κενά καταστήματα. Αντίθετα, προκύπτει αύξηση της ζήτησης των καταστημάτων που έχουν πρόσοψη στην πλατεία, δυστοκία στην ανεύρεση κενής επαγγελματικής στέγης, αιτία που οδήγησε και τα ομόρρυθμα μέλη της ενάγουσας εταιρείας στην ανέγερση επ’ αυτής (πλατείας) πολυώροφου κτιρίου για επαγγελματική χρήση.

Περαιτέρω ο εναγόμενος επικαλείται τα ακόλουθα συγκριτικά στοιχεία: α) για τα συνολικής επιφάνειας 69,65 τ.μ. συνενωθέντα ισόγεια καταστήματα που κείνται επί της πλατείας και εκμισθώθηκαν στην εταιρεία "... Ο.Ε." για να χρησιμοποιηθούν ως ενιαίος χώρος εστίασης, δυνάμει δε του από 01-02-2012 συμφωνητικού παρατάθηκε η μίσθωσή τους, το συνομολογηθέν μίσθωμα ανέρχεται σε 2.050 ευρώ, ήτοι 29,43 ευρώ/τ.μ., συμφωνήθηκε δε 5% ετήσια αύξηση για κάθε μισθωτικό έτος αρχής γενομένης από το τρίτο, β) για το επιφανείας 100 τ.μ. ισόγειο κατάστημα με αποθήκη 20,70 τμ., που βρίσκεται επί της Πλατείας (...) το οποίο με το από 26-5-2011 συμφωνητικό μισθώθηκε στην εταιρεία "... Ο.Ε." για να χρησιμοποιηθεί ως καφετέρια, συμφωνήθηκε μίσθωμα 3.200 ευρώ, ήτοι 32 ευρώ/τ.μ. και υπολογιζόμενης και της αποθήκης, 26,51 ευρώ/τ.μ. (3.200 ευρώ : 120,70 τ.μ.), και ετήσια αναπροσαρμογή 6,5% αρχής γενομένης από το δεύτερο μισθωτικό έτος, γ) το επιφάνειας 26 τ.μ. ισόγειο κατάστημα με πατάρι 14 τ.μ που βρίσκεται επί της Πλατείας ... και μισθώθηκε στον Α. Τ. δυνάμει του από 01-02-2010 συμφωνητικού για να χρησιμοποιηθεί ως καφετέρια, συνομολογήθηκε μηνιαίο μίσθωμα 1.000 ευρώ, ήτοι 38,47 ευρώ/τ.μ. και υπολογιζόμενης και της επιφάνειας του παταριού, 25 ευρώ/τ.μ. και ετήσια αναπροσαρμογή 5%, δ) για το επιφανείας 58 τ.μ. ισόγειο κατάστημα που είναι όμορο στο επίδικο, πλην όμως δεν είναι γωνιακό, με το από 31-3-2009 συμφωνητικό μισθώθηκε στην μικροβιολόγο Ε. Κ. για να στεγάσει το ιατρείο της, έναντι μηνιαίου μισθώματος 1.350 ευρώ, ήτοι 23,27 ευρώ/τ.μ., συμφωνήθηκε δε ετήσια αναπροσαρμογή 5%, ε) για το επιφανείας 34 τ.μ. ισόγειο κατάστημα που ομοίως έχει πρόσοψη στην πλατεία (...) αλλά δεν είναι γωνιακό ούτε βρίσκεται πλησίον των σχολικών κτιρίων, της στάσης του ΟΑΣΑ και της λαϊκής αγοράς στο οποίο στεγάζεται κατάστημα πώλησης παγωτών (που ως εκ του αντικειμένου της εμπορίας του έχει κίνηση κυρίως κατά τους καλοκαιρινούς μήνες), συμφωνήθηκε μηνιαίο μίσθωμα 700 ευρώ, ήτοι 20,59 ευρώ/τ.μ. και ετήσια αναπροσαρμογή 5% και στ) για την επιφανείας 40 τ.μ. αίθουσα του Α’ ορόφου του ίδιου κτιρίου που κείται το επίδικο, η οποία μισθώθηκε με το 01-7-2011 συμφωνητικό στην εταιρεία "... & ΣΙΑ Ο.Ε." και χρησιμοποιείται ως σχολή εκμάθησης χορού, το μηνιαίο μίσθωμα συνομολογήθηκε σε 650 ευρώ, ήτοι 16,25 ευρώ/τ.μ. αναπροσαρμοζόμενο κατά 5% ετησίως. Το τελευταίο των ως άνω ακινήτων, έχει μειωμένη, έναντι του επιδίκου, μισθωτική αξία, αφού δεν πρόκειται για ισόγειο κατάστημα, αλλά αίθουσα Α’ ορόφου, η οποία, συνενωθείσα με μεγαλύτερη αίθουσα του ίδιου ορόφου, που μίσθωσε η ίδια ως άνω εταιρεία από τον εναγόμενο, δυνάμει του από 01-8-2008 συμφωνητικού, χρησιμοποιούνται ως σχολή χορού. Η ενάγουσα υποστηρίζει ότι η μισθωτική αξία του επίδικου καταστήματος μειώθηκε και λόγω θορύβων που μεταφέρονται σ’ αυτό κατά τις ώρες λειτουργίας της άνωθεν αυτού σχολής χορού και ζητεί, και εξ αυτού του λόγου, τη μείωση του μισθώματος. Ο ισχυρισμός της αυτός είναι αβάσιμος προεχόντως διότι κατά το χρόνο συνομολόγησης της επίμαχης μισθωτικής σύμβασης (01-4-2009) η νόμιμη εκπρόσωπός της -η φαρμακοποιός, Ό. Ν.- γνώριζε την επικαλούμενη ως άνω κατάσταση, αφού ή σχολή χορού ήδη λειτουργούσε επί οκτώ (8) μήνες πριν την κατάρτιση της ένδικης μίσθωσης, καθόσον όπως προαναφέρεται, η ίδια εκμεταλλευόταν ατομικά το στεγασμένο στο μίσθιο φαρμακείο της. Επομένως, δεν μπορεί να γίνει λόγος για μείωση της μισθωτικής του αξίας, επελθούσα μετά τη συνομολόγηση του μισθώματος και υφιστάμενη μέχρι την άσκηση και συζήτηση της ένδικης αγωγής, οπότε και θα ήταν νομικά βάσιμο σχετικό αίτημά της.

Ως εκ περισσού σημειώνεται ότι, αν η κατάσταση για τους εργαζόμενους στο φαρμακείο ήταν πράγματι "βασανιστική", όπως υποστηρίζει η ενάγουσα, τότε η διαχειρίστριά της, είτε δεν θα είχε προβεί στην κατάρτιση της από 01-4-2009 επίμαχης μίσθωσης, είτε, τουλάχιστον, θα είχε αξιώσει να περιληφθεί όρος στο σύμβαση που θα υποχρέωνε τον εναγόμενο - εκμισθωτή (και) της αίθουσας του Α’ ορόφου να προβεί σε εργασίες ηχομόνωσης. Βέβαια σύμφωνα με τα διδάγματα της κοινής πείρας και λογικής, η λειτουργία της σχολής γίνεται αισθητή από τους λοιπούς ενοίκους του ίδιου κτιρίου και ιδιαίτερα από τους ευρισκόμενους κάτωθεν αυτής. Όμως δεν πρόκειται για θορύβους τέτοιας έντασης που να συνιστούν ελάττωμα για το μίσθιο κατάστημα, ιδιαίτερα, μετά το καλοκαίρι του 2009, όταν και εκτελέστηκαν εργασίες ηχομόνωσης αφενός στο δάπεδο της σχολής από την ιδιοκτήτριά της, αλλά και στην οροφή του μισθίου, επ’ ευκαιρία εργασιών ανακαίνισης που εκτέλεσε στο φαρμακείο η ενάγουσα.

Με βάση τα ανωτέρω, καθίσταται σαφές ότι, το συμφωνημένο μεταξύ των διαδίκων μίσθωμα, όπως αυτό διαμορφώθηκε κατά το χρόνο της άσκησης και της πρώτης συζήτησης της αγωγής με βάση τη συνομολογηθείσα ετήσια αναπροσαρμογή του (5%) και αναφέρεται πιο πάνω στην παρούσα (σε 26,82 ευρώ/τ.μ. λαμβάνοντας υπόψη μόνον τον ισόγειο χώρο και σε 19,31 ευρώ/τ.μ. συνυπολογιζομένης και της επιφάνειας του παταριού "2.413,64 ευρώ : 125 τ.μ."), δεν είναι ανώτερο του "ελεύθερου" μισθώματος, για ανάλογης επιφάνειας και εν γένει κατάστασης μίσθιο στην ίδια περιοχή, αφού δεν αποδείχθηκε ότι στο διάστημα που μεσολάβησε από τη σύναψη της επίδικης μίσθωσης μέχρι την πρώτη συζήτηση της αγωγής εκμισθώθηκαν, στην ίδια πλατεία, ισόγεια γωνιακά καταστήματα με μίσθωμα, αναλογικά κατώτερο του καταβαλλόμενου από την ενάγουσα, ούτε μειώθηκε, για οποιονδήποτε λόγο, η μισθωτική αξία του επιδίκου και συνεπώς, δεν σημειώθηκε απόκλιση (μείωση) ανάμεσα στο επιβαλλόμενο αφενός από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη και στο καταβαλλόμενο από την ενάγουσα αφετέρου. Ούτε τέλος, το συνομολογηθέν ποσοστό της ετήσιας αναπροσαρμογής είναι ανώτερο εκείνου που συμφωνήθηκε σε ανάλογες μισθώσεις επαγγελματικών χώρων στην ίδια περιοχή. Συνακόλουθα δεν αποδείχθηκε ότι η διατήρηση του ως άνω μισθώματος επιφέρει ζημία στην ενάγουσα εταιρεία, η οποία, μάλιστα, υπερβαίνει τον κίνδυνο που αυτή ανέλαβε κατά το χρόνο κατάρτισης της μίσθωσης, όπως ορθά εκτιμώντας τις αποδείξεις, έκρινε και η εκκαλουμένη. Επομένως, όσα αντίθετα υποστηρίζει η ενάγουσα με την κρινόμενη έφεσή της (2ο και 3ο λόγους αυτής) είναι απορριπτέα ως ουσιαστικά αβάσιμα καθώς επίσης (είναι απορριπτέα) και η υπό κρίση έφεσή της στο σύνολό της".

Το Εφετείο, με το να απορρίψει με τις ανωτέρω σκέψεις, τους αντίστοιχους λόγους εφέσεως της αναιρεσείουσας κατά της ομοίως κρίνασας πρωτόδικης απόφασης, με την οποία απορρίφθηκε η αγωγή, που είχε ασκήσει η ίδια για την αναπροσαρμογή, με μείωση του καταβαλλόμενου από αυτήν, στον αναιρεσίβλητο μισθώματος, λόγω της ασυνήθους και απρόβλεπτης μεταβολής των συνθηκών, όχι ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε και παραβίασε την εφαρμοσθείσα ως άνω ουσιαστική διάταξη του άρθρου 288 του ΑΚ, καθόσον τα ανελέγκτως πιο πάνω δεκτά γενόμενα ως αποδειχθέντα πραγματικά περιστατικά, ιδία η συρρίκνωση της οικονομικής δραστηριότητας και η ύφεση της ελληνικής οικονομίας μετά την προσφυγή της Ελλάδας στο μηχανισμό στήριξης του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου και της Ευρωπαϊκής Ένωσης, δικαιολογούν την επέλευση, από τη σύναψη της συμβάσεως μέχρι την άσκηση της αγωγής, αλλά και μέχρι την πρώτη συζήτησή της στο πρωτοβάθμιο δικαστήριο, δυσβάστακτης για την οφειλέτρια μισθώτρια μεταβολής των συνθηκών, ώστε να πληρούνται οι προϋποθέσεις για την εφαρμογή στην προκείμενη περίπτωση της διατάξεως του άρθρου 288 του ΑΚ. Επομένως, ο δεύτερος λόγος της αναιρέσεως εκ του άρθρου 559 αρ. 1 ΚΠολΔ, κατά το ως άνω τμήμα του, πρέπει να γίνει δεκτός ως βάσιμος.

Περαιτέρω, μετά την παραδοχή του ανωτέρω λόγου αναιρέσεως, η αναιρετική εμβέλεια του οποίου καλύπτει στο σύνολό τους τα προσβαλλόμενα κεφάλαια της αναιρεσιβαλλομένης αποφάσεως, ώστε να καθίσταται αλυσιτελής η εξέταση του πρώτου λόγου της αναιρέσεως εκ του άρθρου 559 αρ. 11γ’ , με την αιτίαση ότι η προσβαλλόμενη δεν έλαβε υπόψη της προσαχθείσες με επίκληση φωτογραφίες, πρέπει να αναιρεθεί η ως άνω απόφαση και να παραπεμφθεί η υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκαση ενώπιον του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών που την εξέδωσε, εφόσον είναι δυνατή η σύνθεσή του από άλλο δικαστή, εκτός αυτού που δίκασε προηγουμένως (άρθρο 580 παρ. 3 ΚΠολΔ, όπως η παράγραφος αυτή αντικαταστάθηκε με το άρθρο 65 παρ. 1 του Ν. 4139/2013). Τέλος πρέπει να καταδικασθεί ο αναιρεσίβλητος στη δικαστική δαπάνη της αναιρεσείουσας που κατέθεσε προτάσεις (άρθρα 176 και 183 ΚΠολΔ), να διαταχθεί δε η απόδοση στον καταθέσαντα, των παραβόλων που κατατέθηκαν για την άσκηση της αιτήσεως αναιρέσεως.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ 

Αναιρεί την υπ’ αριθμ. 6480/2014 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών.
Παραπέμπει την υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκασή της στο Μονομελές Εφετείο Αθηνών, συντιθέμενο από άλλο δικαστή.
Καταδικάζει τον αναιρεσίβλητο στη δικαστική δαπάνη της αναιρεσείουσας, την οποία ορίζει σε δύο χιλιάδες τριακόσια (2.300) ευρώ. 

Και 

Διατάσσει την απόδοση στον καταθέσαντα των παραβόλων που κατατέθηκαν για την άσκηση της αιτήσεως αναιρέσεως. 

ΚΡΙΘΗΚΕ και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 12 Ιανουαρίου 2018.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 9 Φεβρουαρίου 2018.

Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ