ΜονΠρΘεσ 10178/2023 ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΕΝΕΚΑ ΣΠΟΥΔΑΙΟΥ ΛΟΓΟΥ

ΜονΠρΘεσ 10178/2023 (Εφαρμ. Αστ. Δικαίου 2023, σελ. 1086)

ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΕΝΕΚΑ ΣΠΟΥΔΑΙΟΥ ΛΟΓΟΥ – ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΔΥΣΠΡΑΓΙΑ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΗΣ ΤΥΧΕΡΩΝ ΠΑΙΓΝΙΩΝ ΛΟΓΩ ΑΠΡΟΒΛΕΠΤΗΣ ΜΕΤΑΒΟΛΗΣ ΣΥΝΘΗΚΩΝ ΣΥΝΕΠΕΙΑ ΤΗΣ ΠΑΝΔΗΜΙΑΣ ΤΟΥ ΚΟΡΟΝΟΙΟΥ – ΕΝΝΟΙΑ ΣΠΟΥΔΑΙΟΥ ΛΟΓΟΥ ΚΑΙ ΠΕΡΙΠΤΩΣΙΟΛΟΓΙΑ - ΑΙΤΗΜΑ ΓΙΑ ΕΠΙΣΤΡΟΦΗ ΤΗΣ ΕΓΓΥΟΔΟΣΙΑΣ - Αποδεικνύεται ότι συνέτρεχε στο πρόσωπο του μισθωτή σπουδαίος λόγος για την καταγγελία της ένδικης μίσθωσης, όταν μάλιστα, το ύψος του μηνιαίου μισθώματος καταδεικνύει την ανάλογη μισθωτική αξία του μισθίου ακινήτου αλλά και τα ανάλογα έσοδα της επιχείρησης του πρακτορείου, που δεν επετεύχθηκαν ποτέ, ενώ με αυτή την εξέλιξη στην ελληνική κοινωνία, η επιχείρηση του πρακτορείου αντιμετώπιζε σοβαρά οικονομικά προβλήματα επιβίωσης, με απολύτως αδύνατη τη συνέχιση της λειτουργίας της ούτε μέχρι τη συμπλήρωση τριετίας ούτε, πολύ περισσότερο, μέχρι το συμβατικό χρόνο λήξης της, ενώ εξάλλου αποδείχθηκε ότι οι σχέσεις των δύο μερών είχαν κλονιστεί εξαιτίας της πίεσης των εκμισθωτών για την καταβολή του μισθώματος παρά τα σοβαρά οικονομικά προβλήματα του μισθωτή - Οι ως άνω λόγοι, που εκτέθηκαν στην εξώδικη καταγγελία του εναγομένου, αποτελούν σπουδαίους λόγους καταγγελίας των ένδικης σύμβασης μίσθωσης, μη αναγόμενους στο πρόσωπο των συμβαλλομένων μερών, οπότε η από 30-09-2021 καταγγελία της ένδικης μίσθωσης είναι έγκυρη και παρήγαγε τα αποτελέσματά της άμεσα, ήτοι την 01-10-2021 - Δεν οφείλει ο μισθωτής την καταβολή της συμβατικής ποινικής ρήτρας, που συμφωνήθηκε με τον υπ’ αρ. 3 συμβατικό όρο, ήτοι την καταβολή των υπόλοιπων μηνιαίων μισθωμάτων μέχρι τη συμπλήρωση τριετίας και το ποσό της εγγυοδοσίας – Απόρριψη αγωγής (574, 601, 608, 672, 288, 388 ΑΚ, αρθρ. 13 ν. 4242/2014)

ΠΔ

TO ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ

ΕΙΔΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΩΝ ΔΙΑΦΟΡΩΝ

ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τη Δικαστή Αρτέμιδα Κουκουρίκου, Πρωτόδικη, που ορίσθηκε από τον Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου της Διεύθυνσης του Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης, και από τη γραμματέα Σεβαστή Χατζηιωαννίδου.

ΣΥΝΕΔΡΙΑΣΕ δημόσια στο ακροατήριό του στις 06 Απριλίου 2023, για να δικάσει τη με αριθμό έκθεσης κατάθεσης δικογράφου .../13-01-2023 αγωγή, με αντικείμενο την καταβολή αποζημίωσης χρήσης και ποινικής ρήτρας.

ΕΝΑΓΟΝΤΕΣ : 1) ….. του …, με ΑΦΜ …, κάτοικος Αθηνών ( …. Παπάγου), 2) ….. ….. του …, με ΑΦΜ …..., κάτοικος Θεσσαλονίκης (…), 3) …. ….. του …, με ΑΦΜ …., κάτοικος Πανοράματος Θεσσαλονίκης (…..) και 4) …. …. του …, με ΑΦΜ …., κάτοικος Θεσσαλονίκης (…..), που άπαντες παραστάθηκαν -δυνάμει των από 10-04-2023 (4) υπευθύνων δηλώσεων- δια της πληρεξούσιας δικηγόρου τους Στέλλας Κουρέτα (ΑΜΔΣΘ 5104), η οποία κατέθεσε έγγραφες προτάσεις.

ΕΝΑΓΟΜΕΝΟΣ: …. ….. του …, με ΑΦΜ ….., κάτοικος Θεσσαλονίκης (…), που παραστάθηκε στο ακροατήριο μετά του πληρεξούσιου δικηγόρου του Κωνσταντίνου Παπαστεργίου (AM ΔΣΘ 9953), ο οποίος κατέθεσε έγγραφες προτάσεις.

ΚΑΤΑ τη δημόσια συζήτηση της υπόθεσης την αναφερόμενη στην αρχή της παρούσας δικάσιμο και κατά την εκφώνησή της από τη σειρά του οικείου πινακίου, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως ανωτέρω σημειώνεται και ζήτησαν να γίνουν δεκτά όσα αναφέρονται στα πρακτικά και τις προτάσεις τους.

ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Ι. Με τον ν. 4242/2014 (&ΕΚ Α’ 50/28-02-2014) αναμορφώθηκε η προστασία των εμπορικών μισθώσεων, και συγκεκριμένα διατηρήθηκε η ρύθμιση του π.δ 34/1995 τροποποιημένη σε ορισμένα θέματα, και, επιπλέον, εισήχθη αυτοτελής ρύθμιση των μισθώσεων; που συνάπτονται μετά τις 28-02-2014 (χρόνο ισχύος του ν. 42412/2014, σύμφωνα με το άρθρο 20 του νόμου αυτού). Ειδικά, οι εμπορικές μισθώσεις, που συνάπτονται μετά τις 28-02-2014 (νέες μισθώσεις), σύμφωνα με το άρθρο 13 παρ. 1 εδ. α' του ν. 4242/2014, έχουν ορισμένο χρόνο, τρία έτη, ακόμη και αν η διάρκειά τους συμφωνήθηκε για μικρότερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο, η ως άνω δε τριετής διάρκεια δεσμεύει και τα δύο, συμβαλλόμενα μέρη, εκμισθωτή και μισθωτή (βλ. X. Παπαδάκη, Εγχειρίδιο Εμπορικών Μισθώσεων, έκδ. 2016, σελ. 133, αριθ. 236-237).

Εξάλλου, κατά το άρθρο 13 παρ. 1 του ν. 4242/2014 ορίζεται ότι «Οι μισθώσεις, που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 και συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος, διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους, τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και του π.δ. 34/1995, με την εξαίρεση των άρθρων 5- 6,16-18, 20- 26, 27 παρ. 2, 28-40, 43, 46 και 47 αυτού. Οι μισθώσεις του ανωτέρω εδαφίου ισχύουν για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, και μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματά της επέρχονται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίηση της».

Από την διάταξη αυτή δεν προκύπτει ότι παρέχεται στον μισθωτή δυνατότητα καταγγελίας της μίσθωσης οποτεδήποτε και μάλιστα εντελώς αζημίως πλέον για αυτόν, κατά παράβαση των συμφωνηθέντων, αλλά και της νόμιμης τριετούς διάρκειας της μίσθωσης, η οποία δεσμεύει τους συμβαλλόμενους, ενώ δεν είναι δυνατή η παραίτηση των εκμισθωτών από την δέσμευση της τριετούς διάρκειας σύμφωνα με το άρθρο 45 του π.δ. 34/1995, το οποίο εφαρμόζεται και στις μισθώσεις που συνάπτονται μετά την ισχύ του ν. 4242/2014. Προφανώς η προβλεπόμενη στο νόμο τρίμηνη προθεσμία εφαρμόζεται στην περίπτωση που, μετά την λήξη της τριετίας και την παραμονή του μισθωτή στο μίσθιο, η μίσθωση καθίσταται αορίστου χρόνου κατ' άρθρο 611 ΑΚ (ΑΠ 971/2022 ΝΟΜΟΣ).

Περαιτέρω, όσον αφορά στην καταγγελία των νέων εμπορικών μισθώσεων ισχύει το άρθρο 15 του π.δ 34/1995, σε συνδυασμό με το άρθρο 44 του ίδιου ως άνω π.δ, ήτοι ισχύουν οι προβλεπόμενοι στον ΑΚ και το π.δ 34/1995 λόγοι καταγγελίας, πλην των προβλεπόμενων στα άρθρα 16-18, 23-26, 37, 38, 39, 40 και 43 του π.δ 34/1995 λόγων καταγγελίας (καταγγελία από εκμισθωτή για ιδιόχρηση, καταγγελία εκμισθωτή για ανοικοδόμηση, καταγγελία εκμισθωτή για ιδιοκατοίκηση, καταγγελία εκμισθωτή για δημιουργία νέας κατοικίας, καταγγελία εκμισθωτή για κατεδάφιση ετοιμόρροπου, καταγγελία εκμισθωτή για πτώχευση μισθωτή και καταγγελία μισθωτή λόγω μεταμέλειας, βλ. X. Παπαδάκη, Εγχειρίδιο Εμπορικών Μισθώσεων, έκδ. 2016, σελ. 257, αριθ. 766-773), ενώ εξακολουθούν να ισχύουν οι προβλεπόμενοι στον ΑΚ λόγοι καταγγελίας της μίσθωσης (είτε από την πλευρά του εκμισθωτή είτε του μισθωτή), όπως η καταγγελία για σπουδαίο λόγο.

II. Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 672, 766 και 588 του ΑΚ, που σύμφωνα με τα άρθρα 15 και 44 του π.δ. 34/1995 εφαρμόζονται και επί εμπορικών μισθώσεων (και στις νέες συμβάσεις, που υπογράφονται μετά τον ν. 4242/2014), συνάγεται ως γενική αρχή του δικαίου ότι όταν συντρέχει λόγος, επιτρέπεται σε κάθε περίπτωση να καταγγελθεί μια διαρκής ενοχική σχέση έστω και αν στη συγκεκριμένη περίπτωση δεν παρέχεται αμέσως από το νόμο δικαίωμα καταγγελίας. Η αρχή αυτή προκύπτει και από τα άρθρα 281 και 288 του ΑΚ, που επιβάλλουν να ασκούνται τα δικαιώματα όπως απαιτεί η καλή πίστη, αν ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, παρέχουν δε το δικαίωμα στους συμβαλλόμενους να καταγγείλουν τη διαρκή ενοχική σχέση, όταν σύμφωνα με τις αρχές αυτές καθίσταται υπέρμετρα δυσβάσταχτη η συνέχιση της μισθώσεως μέχρι τη λήξη της, είτε και για τα δυο μέρη είτε και για ένα απ' αυτά. Τούτο συμβαίνει ιδίως σε περίπτωση μεταβολής των περιουσιακών ή προσωπικών σχέσεων των μερών ή του ενός μέρους, ανεξάρτητα συνδρομής ή μη υπαιτιότητας στην επέλευση της μεταβολής αυτής.

Περαιτέρω, η συνδρομή ή μη σπουδαίου λόγου αξιολογείται με κριτήρια αντικειμενικά, δεν απαιτείται κατ' αρχήν, πταίσμα εκείνου προς τον οποίο απευθύνεται η καταγγελία. Αν όμως, εκείνος που καταγγέλλει είναι υπαίτιος, δεν επιτρέπεται να προβεί σε καταγγελία, διότι είναι επίσης γενική αρχή του δικαίου, συναγόμενη από τα άρθρα 200, 281 και 288 του ΑΚ, ότι κανείς δεν μπορεί να αποκομίσει ωφελήματα από την παράνομη ή ανήθικη συμπεριφορά του. Αλλά και γενικότερα, η επίκληση λόγου αναγομένου αποκλειστικά στη σφαίρα των σχέσεων του ίδιου του καταγγέλλοντος για άμεση καταγγελία διαρκούς συμβάσεως, χωρίς να τηρηθεί προθεσμία όταν μάλιστα αυτή (διαρκής σχέση) έχει ήδη διαρκέσει αρκετό χρόνο, μπορεί να είναι αντίθετη προς την καλή πίστη. Γι' αυτό και κάπως σπανιότερα, ο σπουδαίος λόγος μπορεί να βρίσκεται στη σφαίρα των σχέσεων του καταγγέλλοντος (ΑΠ 1582/2014 ΝΟΜΟΣ).

Προκειμένου όμως, ειδικώς για μίσθωση πράγματος, το περιεχόμενο του σπουδαίου λόγου πρέπει να προσδιορίζεται στενά, διότι ήδη ο νόμος έχει θεσπίσει μεγάλο αριθμό ειδικών λόγων καταγγελίας που ικανοποιούν σε ευρύ φάσμα τα συμφέροντα των μερών για λύση της μίσθωσης. Ο ευρύτερος τυχόν προσδιορισμός του περιεχομένου του σπουδαίου λόγου θα δημιουργούσε ανασφάλεια στα μέρη για τη διάρκεια της σύμβασης. Ειδικά, για την πρόωρη καταγγελία της σύμβασης εμπορικής μίσθωσης, που είναι διαρκής ενοχική σχέση, το περιεχόμενο του σπουδαίου λόγου πρέπει να προσδιορίζεται στενά, διότι ο νόμος έχει θεσπίσει ειδικούς λόγους καταγγελίας για αμφότερα τα μέρη, που καλύπτουν ευρύ φάσμα περιπτώσεων και για το λόγο αυτό η καταγγελία εμπορικής μίσθωσης για σπουδαίο λόγο είναι επικουρική από άποψη ουσιαστικού (και όχι δικονομικού) δικαίου, με την έννοια ότι αν προβλέπεται από το νόμο (ΑΚ ή το πδ 34/1995) άλλος λόγος καταγγελίας, έστω και επαχθέστερος για τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, πρέπει να επιδιώκεται η λύση της μίσθωσης και η απόδοση της χρήσης του μισθίου με τις προϋποθέσεις και τις συνέπειες αυτού. Τέλος, είναι αυτονόητο ότι κατά την κρίση για τη δυνατότητα συνέχισης ή όχι της σύμβασης ιδιαίτερα θα αξιολογηθούν τα οικονομικά συμφέροντα των συμβαλλομένων και μάλιστα οι οικονομικές επιπτώσεις που θα προκόψουν από την εξακολούθηση ή τη λύση της μίσθωσης (ΑΠ 1255/2019 ΝΟΜΟΣ).

Για τη συγκεκριμενοποίηση της έννοιας του σπουδαίου λόγου μπορεί να γίνει και στάθμιση του συμφέροντος του καταγγέλλοντας για πρόωρη λύση της σύμβασης με το συμφέρον του αντισυμβαλλομένου για διατήρηση της σύμβασης μέχρι την κανονική λύση της. Εάν δεν συντρέχουν οι επικαλούμενοι λόγοι της καταγγελίας, αυτή είναι άκυρη, δηλαδή θεωρείται σαν να μην έγινε (άρθρ. 174,180 ΑΚ), και δεν επιφέρει κανένα αποτέλεσμα.

Συνεπώς, δεν επέρχεται λύση της μίσθωσης και ο μισθωτής οφείλει μίσθωμα, ανεξάρτητα αν χρησιμοποιεί το μίσθιο ή όχι. Ειδικότερα, από τις διατάξεις των άρθρων 574 και 596 του ΑΚ προκύπτει ότι επί μίσθωσης ορισμένης διάρκειας ο μισθωτής, στον οποίο παραχωρήθηκε η χρήση του μισθίου, υποχρεούται να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα στο μισθωτή, και αν ακόμη αδυνατεί από λόγους που αφορούν τον ίδιο ή δεν θέλει να κάνει χρήση του μισθίου. Έτσι, αν ο μισθωτής εγκαταλείψει το μίσθιο πριν από τη λήξη του συμφωνημένου χρόνου, χωρίς νόμιμο ή συμβατικό δικαίωμα, η μίσθωση δεν λύνεται και ο μισθωτής υποχρεούται να καταβάλει το μίσθωμα για ολόκληρο το μέχρι τη λήξη υπόλοιπο χρόνο της μίσθωσης, έστω και αν δεν κάνει χρήση του μισθίου, για λόγους που αφορούν τον ίδιο ή δεν οφείλει κανένα μίσθωμα κατά το χρόνο της εγκατάλειψης του μισθίου (ΑΠ 1548/2018 ΝΟΜΟΣ).

Αξίζει να σημειωθεί ότι σε περίπτωση καταγγελίας για σπουδαίο λόγο, δεν οφείλεται αποζημίωση στον αντισυμβαλλόμενο. Σε περίπτωση όμως, που η καταγγελία είναι άκυρη, γιατί έγινε χωρίς σπουδαίο λόγο και ο μισθωτής εγκατέλειψε πρόωρα και χωρίς νόμιμο λόγο το μίσθιο, ο εκμισθωτής μπορεί να θεωρήσει λήξασα τη μίσθωση από υπαιτιότητα του μισθωτή και δικαιούται να ζητήσει αποζημίωση, η οποία συνίσταται στην απώλεια των μισθωμάτων μέχρις ότου ο εκμισθωτής μπορέσει να εκμισθώσει εκ νέου το μίσθιο. Για την γέννηση αξίωσης αποζημίωσης απαιτείται ύπαρξη πταίσματος (δόλος, αμέλεια) του μισθωτή (αρθ. 330 ΑΚ). Επιπροσθέτως και ανεξαρτήτως ζημίας, ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει και την κατάπτωση τυχόν δοθείσας ποινικής ρήτρας, λόγω παράβασης του όρου της σύμβασης για τήρηση της ορισμένης διάρκειας της μίσθωσης, αν κάτι τέτοιο είχε συμφωνηθεί (ΕφΑΘ 157/2020 ΝΟΜΟΣ).

Στη προκειμένη περίπτωση, με την υπό κρίση αγωγή τους, όπως αυτή διορθώθηκε παραδεκτά με προφορική δήλωση της πληρεξούσιας δικηγόρου των εναγόντων, που καταχωρήθηκε στα πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης του παρόντος Δικαστηρίου, και με δήλωση στις έγγραφες προτάσεις τους, οι ενάγοντες εκθέτουν ότι είναι συγκύριοι του κάτωθι περιγραφόμενου ακινήτου, κατά ποσοστό 8/12, 2/12, 1/12 και 1/12 εξ αδιαιρέτου, αντίστοιχα, και ότι με το από 12-11-2019 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης επαγγελματικής στέγης εκμίσθωσαν στον εναγόμενο ένα ισόγειο κατάστημα, εμβαδού 123τ.μ. περίπου, με το αντίστοιχο υπόγειο, εμβαδού 146τ.μ. περίπου, που βρίσκεται σε οικοδομή στη Θεσσαλονίκη, επί της οδού … αρ. …, για να το χρησιμοποιήσει ως πρακτορείο ΟΠΑΠ, με τους ειδικότερους όρους που αναφέρονται σε αυτό. Ότι η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε αρχικά εννεαετής με έναρξη την 16-11-2019 και λήξη την 15-11-2028, το μηνιαίο μίσθωμα ορίστηκε για το πρώτο έτος στο ποσό των 2.600 ευρώ, πλέον του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου, αλλά τελικά παρέμεινε σταθερό για όλη τη διάρκεια της μίσθωσης. Ότι με τον υπ’ αρ. 3 συμβατικό όρο ορίστηκε ότι η μίσθωση δεν μπορεί να λυθεί προ της παρέλευσης τριετίας από την έναρξη της μίσθωσης, ήτοι πριν από την 16-11-2022, από οποιοδήποτε από τα δύο μέρη, και εάν αυτό συμβεί από την πλευρά του μισθωτή, τότε αυτός υποχρεούται να καταβάλει άμεσα μισθώματα μέχρι τη λήξη της τριετίας από την έναρξη της μίσθωσης και επιπλέον, η εγγύηση καταπίπτει υπέρ των εκμισθωτών, ως μη γνήσια ποινική ρήτρα.

Ότι εν συνεχεία με την από 30-09-2021 εξώδικη δήλωση- καταγγελία του μισθωτή, ο εναγόμενος κατήγγειλε την ένδικη μίσθωση και ότι με την από 21-10-2021 εξώδικη απάντηση των εκμισθωτών, οι ενάγοντες ζήτησαν την καταβολή των μισθωμάτων/αποζημίωσης χρήσης από την 01-11-2021 έως την 15-11-2022, ποσό το οποίο δεν καταβλήθηκε από τον εναγόμενο. Ότι ο εναγόμενος κατέβαλε τα μισθώματα μέχρι τον Οκτώβριο του 2021, αλλά παρακράτησε τη χρήση του μισθίου μέχρι την 17-02-2022, όταν παρέδωσε τα κλειδιά του καταστήματος σε τρίτο γνωστό τους. Ότι η καταγγελία του εναγόμενου ενήργησε τρεις μήνες μετά από την κοινοποίησή της σε αυτούς, οπότε οφείλει τα μισθώματα των μηνών Νοεμβρίου και Δεκεμβρίου του 2021 ποσού (2.693,60€ X 2 =) 5.387,20 ευρώ, την αποζημίωση χρήσης για το χρονικό διάστημα από 01-01-2022 έως 17-02-2022 ποσού (2.600€ X 1,5 =) 3.900 ευρώ, καθώς και την συμφωνηθείσα ποινική ρήτρα που ισούται με τα μισθώματα των υπολειπομένων μηνών από Ιανουάριο του 2022 έως 15-11-2022 (συμπλήρωση τριετίας από την έναρξη της μίσθωσης) ποσού 27.300 ευρώ. Ότι επικουρικά, σε περίπτωση που κριθεί ότι η καταγγελία του εναγομένου ενήργησε άμεσα, τότε ο εναγόμενος τους οφείλει αποζημίωση χρήσης για το χρονικό διάστημα από 01-11-2021 έως 17-02-2022 ποσού (2.600€ X 3,5 = ) 9.100 ευρώ και την συμφωνηθείσα ποινική ρήτρα που ισούται με τα μισθώματα των υπολειπομένων μηνών από Νοέμβριο του 2021 έως 15-11-2022 ποσού 32.500 ευρώ.

Με βάση τα ανωτέρω, ζητούν να υποχρεωθεί ο εναγόμενος να τους καταβάλει διαιρετά, κατά το ποσοστό που αναλογεί στον καθένα, το συνολικό ποσό των 36.587,20 ευρώ, και επικουρικά το συνολικό ποσό των 44.200 ευρώ, νομιμότοκα για τα μηνιαία μισθώματα από την καθυστέρηση κάθε μηνιαίου μισθώματος, για την αποζημίωση χρήσης από 18-02-2022 και για το ποσό της ποινικής ρήτρας από την επομένη ημέρα λύσης της μίσθωσης, ήτοι από την 31-12-2021, άλλως για όλα τα ποσά νομιμότοκα από την επίδοση της αγωγής, και μέχρι την πλήρη εξόφληση. Επίσης, ζητούν να κηρυχθεί προσωρινά εκτελεστή η απόφαση που θα εκδοθεί και να καταδικαστεί ο εναγόμενος στη δικαστική τους δαπάνη.

Με το περιεχόμενο αυτό, η υπό κρίση αγωγή, για το αντικείμενο της οποίας καταβλήθηκε το ανάλογο τέλος δικαστικού ενσήμου (βλ. το υπ’ αρ. ... e- παράβολο), παραδεκτά φέρεται προς συζήτηση ενώπιον του παρόντος αρμόδιου Δικαστηρίου (άρθρα 12 παρ.1, 13, 16 παρ.1, 14 παρ. 1β, 29 ΚΠολΔ,) που δικάζει κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών (μισθωτική διαφορά) (άρθρα 591, 614 παρ.1 ΚΠολΔ). Περαιτέρω, η υπό κρίση αγωγή είναι νόμιμη κατά το επικουρικό αίτημα, στηριζόμενη στις διατάξεις των άρθρων που αναφέρονται στην ως άνω υπό στοιχείο I μείζονα σκέψη της παρούσης και επιπλέον στις διατάξεις των άρθρων 341, 345, 346, 361, 404, 405, 480, 574, 601, 608 ΑΚ, 907, 908, 176 ΚΠολΔ, με την αναγκαία σημείωση ότι η αποζημίωση χρήσης οφείλεται νομιμότοκα από την επίδοση της αγωγής, διότι δεν γίνεται επίκληση προγενέστερης όχλησης. Κατά το κύριο αίτημά της πρέπει να απορριφθεί ως νόμω αβάσιμη, διότι η προβλεπόμενη στο νόμο (αρθρ. 13 παρ. 1 ν. 4242/2014) τρίμηνη προθεσμία, την οποία επικαλούνται οι ενάγοντες για την επέλευση των αποτελεσμάτων της καταγγελίας του εναγομένου, εφαρμόζεται στην περίπτωση που, μετά την λήξη της τριετίας και την παραμονή του μισθωτή στο μίσθιο, η μίσθωση καθίσταται αορίστου χρόνου κατ’ άρθρο 611 ΑΚ, στοιχείο που δεν επικαλούνται με την υπό κρίση αγωγή τους. Πρέπει επομένως, η υπό κρίση αγωγή -κατά το επικουρικό αίτημα- να ερευνηθεί περαιτέρω κατ’ ουσία, δεδομένου ότι έχει τηρηθεί η προδικασία που προβλέπεται στο άρθρο 3 παρ. 2 ν. 4640/2019 [βλ. σχετ. τις από 28-12-2022,12-12-2022 και 13-12- 2022 έγγραφες ενημερώσεις για τη δυνατότητα επίλυσης διαφοράς με διαμεσολάβηση υπογεγραμμένες από όλους τους ενάγοντες και τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους, ...].

ΙΙΙ. Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 111 παρ. 1, 115 παρ. 1 και 3, 242, 256 παρ. 1 στοιχ. δ', 591 παρ. 1 εδ. δ’, 614 παρ. 1. και 527 του ΚΠολΔ συνάγεται ότι στις υποθέσεις που δικάζονται κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών, όπου είναι πλέον υποχρεωτική η κατάθεση προτάσεων, και συνεπώς, η διαδικασία εκδίκασης της διαφοράς είναι προφορική και γραπτή, η προβολή των μέσων επίθεσης και άμυνας, για να είναι παραδεκτή, πρέπει να γίνεται, όχι μόνο με τις προτάσεις αλλά και προφορικά πριν από την έναρξη της συζήτησης στο ακροατήριο και να γίνεται σχετική αναφορά στα πρακτικά της δίκης για να παρέχεται η ευχέρεια στον καθ’ ου η ένσταση να αμυνθεί κατά τη διεξαγωγή της δίκης (ΑΠ 1235/2004 ΕλλΔνη 2005.119, X. Απαλαγάκη Συστηματική παρουσίαση των βασικών τροποποιήσεων του ΚΠολΔ από το Ν.4335/2015, εκδ. 2017, σελ. 19 επ.).

Τα περιεχόμενα στις προτάσεις μέσα επίθεσης και άμυνας προτείνονται συνοπτικώς και προφορικά και καταχωρίζονται στα πρακτικά της συζήτησης, διαφορετικά είναι απαράδεκτα (άρθρο 591 παρ. 1 εδ. δ' ΚΠολΔ). Ως μέσα, επίθεσης και άμυνας νοούνται οι πραγματικοί ισχυρισμοί που χαρακτηρίζονται από αυτοτέλεια και εισάγονται στη δίκη με τη μορφή ένστασης, αντένστασης και επαντένστασης (ΑΠ 134/2001 ΕλλΔη 2001.709).

Η προβολή των πραγματικών αυτών ισχυρισμών δεν είναι παραδεκτή αν γίνει γραπτά μόνο με τις προτάσεις. Οι διάδικοι, δηλαδή, οφείλουν να προτείνουν όλα τα ανωτέρω μέσα επίθεσης και άμυνας προφορικά κατά τη συζήτηση στο ακροατήριο και, επιπλέον, οι ισχυρισμοί αυτοί καταχωρίζονται στα συντασσόμενα από το γραμματέα πρακτικά συνεδρίασης με σαφή (έστω και συνοπτική) έκθεση των γεγονότων που τους θεμελιώνουν (άρθρο 262 παρ. 1 ΚΠολΔ), και περιέχονται στις κατατιθέμενες προτάσεις (ΕφΑθ 95/2018 ΤΝΠ Νόμος, ΜΠρΑθ 1016/2020 ΤΝΠ Ισοκράτης). Απαιτείται, δηλαδή, σε κάθε περίπτωση, ακόμη και αν έχουν κατατεθεί προτάσεις στις οποίες περιέχονται οι εν λόγω ισχυρισμοί, προφορική πρόταση των ισχυρισμών αυτών, που, «ως γενόμενο κατά τη συζήτηση» σημειώνεται στα πρακτικά (ΑΠ 433/2017, 72/2016, 409/2011, 1043/2010 ΤΝΠ Νόμος, ΑΠ 1253/2004 ό.π.). Η σημείωση της προφορικής πρότασης του ισχυρισμού στα πρακτικά πρέπει να προκύπτει ευθέως από το περί των προτάσεων και δηλώσεων τμήμα αυτών και δεν επιτρέπεται έμμεση συναγωγή της πρότασης αυτών (ισχυρισμών) είτε από το περιεχόμενο των ακολούθως καταχαρούμενων μαρτυρικών καταθέσεων είτε από το περιεχόμενο των υποβαλλόμενων έγγραφων προτάσεων (ΟλΑΠ 2/2005, ΑΠ 1450/2013, ΑΠ 1043/2010, ΑΠ 1966/2008, ΕφΑθ 95/2018 άπασες σε ΤΝΠ Νόμος).

Η προφορική πρόταση των ισχυρισμών είναι απαραίτητη για την προάσπιση του δικαιώματος ακρόασης του ενάγοντας, που αγνοεί το περιεχόμενο των προτάσεων του αντιδίκου του, καθώς αυτές κατατίθενται κατά τη συζήτηση στο ακροατήριο (ΟλΑΠ 2/2005 ό.π., ΑΠ 127/2016 ΤΝΠ Νόμος, I. Βαλμαντώνης σε Νικολάου Λεοντή «Ειδικές Διαδικασίες κατά τον ΚΠολΔ”, εκδ. 2017, σελ. 25-26).

Στην προκειμένη περίπτωση, ο εναγόμενος, με τις νομότυπα και εμπρόθεσμα κατατεθείσες έγγραφες προτάσεις του και με προφορική δήλωση του πληρεξουσίου δικηγόρου του, που καταχωρήθηκε στα πρακτικά, αρνείται αιτιολογημένα την υπό κρίση αγωγή, ισχυριζόμενος ότι α) η λύση της ένδικης σύμβασης μίσθωσης επήλθε άμεσα με την έγγραφη καταγγελία του, η οποία έγινε για σπουδαίο λόγο, ήτοι την αιφνίδια οικονομική του εξαθλίωση λόγω της αιφνίδιας και απρόβλεπτης μεταβολής των συνθηκών (αρθρ. 388 ΑΚ) στην ελληνική κοινωνία και οικονομία εξαιτίας της πανδημίας του κορονοϊού και των αναγκαίων μέτρων που ελήφθησαν από την πολιτεία για την αποτροπή εξάπλωσής του, οπότε αυτή η καταγγελία γίνεται αζημίως για τον ίδιο και δεν οφείλει την αιτούμενη με την αγωγή συμβατική ποινική ρήτρα, β) παρέδωσε τα κλειδιά του μισθίου την 01-11-2021, οπότε δεν οφείλει την αιτούμενη αποζημίωση χρήσης.

Περαιτέρω, επικουρικά α) σε περίπτωση που κριθεί ότι οφείλει το ποσό της ποινικής ρήτρας, προέβαλε την ένσταση συντρέχοντος πταίσματος των εναγόντων στην πρόκληση της ζημίας τους, διότι μετά την αποχώρησή του από το μίσθιο ανάρτησαν αγγελίες μίσθωσής του με ποσό 4.000€/μήνα, ποσό υπέρογκο και υπερβολικό, που δεν αντιστοιχεί στη μισθωτική του αξία, οπότε ήταν αδύνατο το ακίνητο να μισθωθεί άμεσα και οι ενάγοντες είναι οι μόνοι υπεύθυνοι για τη ζημία τους, β) σε περίπτωση που κριθεί ότι οφείλει για τους μήνες Νοέμβριο και Δεκέμβριο του 2021 αποζημίωση χρήσης, προέβαλε την ένσταση συμψηφισμού της ομοειδούς και ληξιπρόθεσμης ανταπαίτησής του για επιστροφή της εγγυοδοσίας που είχε καταβάλει στην έναρξη της ένδικης σύμβασης μίσθωσης, ποσού 5.387,20 ευρώ, διότι δεν άφησε ανεξόφλητους λογαριασμούς ούτε προκάλεσε φθορές στο μίσθιο. Η πρώτη ένσταση που προβάλλεται επικουρικά (συντρέχοντας πταίσματος), πρέπει να απορριφθεί ως νόμω αβάσιμη, διότι αυτή συνέχεται με αγωγικό αίτημα περί επιδίκασης ορισμένου ποσού ως αποζημίωση για την πρόκληση ζημίας στους ενάγοντες, ενώ στην προκειμένη περίπτωση το αγωγικό αίτημα αφορά την επιδίκαση ποσού ως συμφωνηθείσα ποινική ρήτρα, ανεξάρτητα από την πρόκληση ζημίας. Η δεύτερη ένσταση που προβάλλεται επικουρικά (συμψηφισμού) είναι νόμιμη, στηριζόμενη στις διατάξεις των άρθρων 440 επ. του ΑΚ, και πρέπει να ερευνηθεί κατ' ουσία.

Τέλος, ο εναγόμενος, με τη νομότυπα και εμπρόθεσμα κατατεθείσα προσθήκη επί των προτάσεών του, προέβαλε επικουρικά τον ισχυρισμό ότι το ποσό της ποινικής ρήτρας είναι υπερβολικό και πρέπει να μειωθεί από το Δικαστήριο στο προσήκον μέτρο. Ο εν λόγω αυτοτελής ισχυρισμός ωστόσο, με τον οποίο ο εναγόμενος επιχειρεί να θεμελιώσει την εκ του άρθρου 409 ΑΚ ένσταση, είναι απορριπτέος, καθώς προβάλλεται κατά τρόπο απαράδεκτο, καθότι, σύμφωνα με τα εκτιθέμενα στην προηγηθείσα νομική σκέψη, υποβλήθηκε μόνο με την προσθήκη του και όχι με τις έγγραφες προτάσεις του αλλά και προφορικά, έστω και συνοπτικά κατά την παρούσα συζήτηση, με αποτέλεσμα να μην καταχωριστεί, όπως απαιτείται ρητά κατ' άρθρο 591 παρ.1 περ. δ' ΚΠολΔ, στα πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης του Δικαστηρίου τούτου.

IV. Από την εκτίμηση της ένορκης κατάθεσης του μάρτυρα απόδειξης και του μάρτυρα ανταπόδειξης, που εξετάστηκαν νόμιμα στο ακροατήριο του Δικαστηρίου τούτου και περιέχονται στα απομαγνητοφωνημένα πρακτικά δημοσίας συνεδρίασης του Δικαστηρίου τούτου, που τηρήθηκαν με τη μέθοδο της φωνοληψίας, κατ’ άρθρο 256 παρ. 3 ΚΠολΔ, και από όλα τα προσκομιζόμενα από τους διαδίκους με επίκληση έγγραφα, είτε για την άμεση απόδειξη είτε για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων, μεταξύ των οποίων μηνύματα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου (e-mails) και μηνύματα μέσω κινητού τηλεφώνου (SMS), από την υπ' αρ. …/07-10-2022 ένορκη βεβαίωση ενώπιον του συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης ... του μάρτυρος ... του …, μετά από νόμιμη και εμπρόθεσμη κλήτευση του εναγομένου (βλ. την υπ' αριθμ. .../04-10-2022 έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή του Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης ...), που δόθηκε στα πλαίσια εκδίκασης προγενέστερης όμοιας αγωγής τους που ασκήθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου, η συζήτηση της οποίας κηρύχθηκε ως απαράδεκτη με την υπ’ αρ. 14038/2022 απόφαση, την οποία επικαλούνται και προσκομίζουν οι ενάγοντες προς απόδειξη των αγωγικών ισχυρισμών, από τις υπ’ αρ. .../03-04-2023,... /03-04-2023 και .../03-04-2023 ένορκες βεβαιώσεις των μαρτύρων …. …. του …, … …. του … και …. …. του …, αντίστοιχα, που δόθηκαν ενώπιον της δικηγόρου Θεσσαλονίκης ... (AM ΔΣΘ ...), σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 74 παρ. 6 του ν. 4690/2020, μετά από νόμιμη και εμπρόθεσμη κλήτευση του πληρεξουσίου δικηγόρου των εναγόντων, Κωνσταντίνου Παπαστεργίου (βλ. την υπ’ αρ. .../29-03-2023 έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή του Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης ...), τις οποίες επικαλείται και προσκομίζει ο εναγόμενος προς αντίκρουση των αγωγικών ισχυρισμών, και από την υπ’ αρ. .../07-04- 2023 ένορκη βεβαίωση του μάρτυρα … … του ..., που δόθηκε ενώπιον της δικηγόρου Θεσσαλονίκης ... (AM ΔΣΘ ...) σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 74 παρ. 6 του ν. 4690/2020, μετά από νόμιμη και εμπρόθεσμη κλήτευση του πληρεξουσίου δικηγόρου των εναγόντων, Κωνσταντίνου Παπαστεργίου (βλ. την ως άνω έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή του Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης ...), την οποία επικαλείται και προσκομίζει ο εναγόμενος προς αντίκρουση των προτάσεων των εναγόντων, χωρίς να ληφθεί υπόψη η υπ’ αρ. .../12-04-2023 ένορκη βεβαίωση του μάρτυρα του … που δόθηκε ενώπιον της δικηγόρου Θεσσαλονίκης ... (AM ΔΣΘ ...), σύμφωνα με τη διάταξη ταμ άρθρου 74 παρ. 6 του ν. 4690/2020, και προσκομίζεται από τον εναγόμενο προς αντίκρουση των προτάσεων των αντιδίκων του, διότι δεν δόθηκε μετά από. νόμιμη και εμπρόθεσμη κλήτευση των αντιδίκων του, καθώς και από τις μετ' επικλήσεως προσκομιζόμενες από τους αντιδίκους φωτογραφίες, που απεικονίζουν το μίσθιο και τον περιβάλλοντα χώρο αυτού, των οποίων δεν αμφισβητείται η γνησιότητα (αρθρ. 443, 444§3, 448§2, 457§4 ΚΠολΔ), από τις ομολογίες των διαδίκων, που περιλαμβάνεται στα δικόγραφά τους, και από τα διδάγματα της κοινής πείρας και λογικής, που λαμβάνονται αυτεπαγγέλτως υπόψη από το Δικαστήριο (αρθ. 336§4 ΚΠολΔ), αποδεικνύονται τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά:

Με το από 12-11-2019 ιδιωτικό συμφωνητικό επαγγελματικής μίσθωσης,οι … …. και … …. κληρονόμοι της μητέρας του ….. …., και οι λοιποί ενάγοντες, όντες συγκύριοι του κάτωθι περιγραφομένου μισθίου ακινήτου, κατά ποσοστά εξ αδιαιρέτου 2/12 ο δεύτερος ενάγων και 1/12 η τρίτη και τέταρτη των εναγόντων έκαστη, εκμίσθωσαν στον εναγόμενο ένα κατάστημα, εμβαδού 123τ.μ., και το αντίστοιχο υπόγειο, εμβαδού 146 τ.μ., οικοδομής που βρίσκεται στη Θεσσαλονίκη επί της οδού … αρ. …, μισθωτήριο που αναρτήθηκε στην ΑΑΔΕ (βλ. την υπ’ αρ. .../12-11-2019 δήλωση), ως πρακτορείο ΟΠΑΠ. Η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε εννεαετής, από 16-11-2019 έως 15-11-2028. Ως μηνιαίο μίσθωμα ορίστηκε το ποσό των 2.600 ευρώ για την περίοδο από 16-11-2019 έως 31-10-2020, πλέον τέλους χαρτοσήμου, ήτοι 2.300 ευρώ για το ισόγειο και 300 ευρώ για το υπόγειο, προκαταβαλλόμενο εντός του πρώτου τριημέρου εκάστου μηνός, ενώ συμφωνήθηκε για την περίοδο από 01-11-2020 έως 31-10-2021 ότι το μηνιαίο μίσθωμα θα ανέρχεται σε 3.500 ευρώ, για την περίοδο από 01-11-2021 έως 31-10-2022 σε 3.600 ευρώ, για την περίοδο από 01-11-2022 έως 31-10-2023 σε 3.700 ευρώ, για την περίοδο από 01-11-2023 έως 31-10-2024 σε 3.800 ευρώ, επίσης, συμφωνήθηκε η αναπροσαρμογή του από την 01/11/2024 και για κάθε επόμενο δωδεκάμηνο, θα αυξάνεται κατά το ποσοστό: [ενΔΤΚ (Εναρμονισμένος Δείκτης Τιμών Καταναλωτού) +1 %]>3% [δηλαδή, το ελάχιστο ποσοστό προσαύξησης, κάθε δωδεκάμηνο, είναι τρία τοις εκατό (3%)]. Σύμφωνα με τον υπ’ αρ. 3 συμβατικό όρο συμφωνήθηκε ότι «Η μίσθωση δεν μπορεί να λυθεί προ της παρελεύσεως τριετίας από την έναρξη της μίσθωσης, δηλαδή πριν από την 16η Νοεμβρίου 2022, από οποιοδήποτε από τα δύο μέρη.

Εάν συμβεί αυτό από την πλευρά του μισθωτού, ο μισθωτής θα είναι υποχρεωμένος να καταβάλει άμεσα τα μισθώματα μέχρι τη λήξη της τριετίας από την έναρξη της μίσθωσης και επιπροσθέτως, η εγγύηση καταπίπτει υπέρ των εκμισθωτών». Σύμφωνα με τον υπ’ αρ. 4 συμβατικό όρο, ο εναγόμενος μισθωτής κατέβαλε το ποσό των 5.387 ευρώ για την ακριβή εκπλήρωση των όρων της μίσθωσης και ορίστηκε ότι «το ποσό της εγγύησης θα επιστραφεί άτοκα στο μισθωτή μετά την εμπρόθεσμη, κατά τη λήξη της μίσθωσης ή της οποιοσδήποτε ρητής ή σιωπηρής παράτασής της, αποχώρησή του από το μίσθιο, την παράδοση του μισθίου και των κλειδιών του, καθώς και την εκκαθάριση όλων των τυχόν εκκρεμών λογαριασμών. Το ποσό της εγγύησης σε καμμιά περίπτωση δεν συμψηφίζεται, διαρκούσης της μισθώσεως, με οφειλόμενα μισθώματα. Η εγγύηση θα καταπέσει ολόκληρη αμέσως υπέρ των εκμισθωτών σε περίπτωση παραβίασης οποιουδήποτε όρου του ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης ή πρόωρης αποχώρησης του μισθωτού από το μίσθιο (δηλαδή, πριν από την 15/11/2028)». Σύμφωνα με τον υπ’ αρ. 8 συμβατικό όρο ορίστηκε ότι «Απαγορεύεται στο μισθωτή να επιφέρει οποιαδήποτε προσθήκη, τροποποίηση ή μετατροπή του μισθίου χωρίς την έγγραφη συναίνεση των εκμισθωτών, πλην εκείνων που είναι απολύτως αναγκαίες για την εμπορική εκμετάλλευση του μισθίου. ... Οποιαδήποτε προσθήκη ή τροποποίηση ή διαρρύθμιση γίνει, παραμένει προς όφελος του μισθίου, χωρίς να γεννά κανένα απολύτως δικαίωμα αφαίρεσης ή αποζημίωσης του μισθωτού.

Ο μισθωτής δικαιούται να αναλάβει, κατά την αποχώρησή του, κάθε κινητό αντικείμενο και εξοπλισμό που έχει τοποθετήσει». Στη συνέχεια, μετά από τη δημοσίευση της από 18-11-2017 ιδιόγραφης διαθήκης της ….. με το υπ’ αρ. …/05-05-2020 Πρακτικό του Ειρηνοδικείου Χαλανδρίου, κληρονόμησε το ποσοστό συγκυριότητας της γιαγιάς της (8/12) η πρώτη ενάγουσα, κληρονομιά την οποία αποδέχθηκε ρητά με την υπ’ αρ. .../14-09-2020 δήλωση αποδοχής κληρονομιάς της συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης ..., που μεταγράφηκε νόμιμα, οπότε υπεισήλθε στην ένδικη σύμβαση μίσθωσης ως συνεκμισθώτρια (βλ. την υπ’ αρ. .../23-06-2020 δήλωση στην ΑΑΔΕ). Ο εναγόμενος παρέλαβε το μίσθιο την 12-11-2019, έκανε έναρξη εργασιών στην αρμόδια ΔΟΥ την 19-11-2019 και ξεκίνησε άμεσα εργασίες επισκευής και κατάλληλης διαμόρφωσης του χώρου, ποσού 60.000 ευρώ περίπου (βλ. την υπ’ αρ. .../03-04-2023 ένορκη βεβαίωση).

Ενδεικτικά, αγόρασε δομικά υλικά από την εταιρία «... ΑΕ» συνολικού ποσού 1.437,65 ευρώ (βλ. τα υπ’ αρ. …/03-12-2019, …/29-11- 2019, …/28-11-2019, …/29-11-2019, ../28-11-2019, …/06-12-2019, …/10-12-2019, …/11-12-2019 τιμολόγια), ανέθεσε τις εργασίες ηλεκτρολογικών εγκαταστάσεων - δικτύων δεδομένων - δικτύων τηλεόρασης κλπ σε ηλεκτρολόγο καταβάλλοντας ως αμοιβή το ποσό των 5.332 ευρώ (βλ. το υπ’ αρ. …/31-12-2019 τιμολόγιο του ...), αγόρασε εξοπλισμό από την εταιρία «... AE ΠΑΡΑΓΩΓΗ ΛΟΓΙΣΜΙΚΟΥ» ποσού 7.460,84 ευρώ (βλ. το υπ’ αρ. ../19-12-2019 τιμολόγιο πώλησης) και της κατέβαλε ως αμοιβή για τις υπηρεσίες της ποσού 1.109,80 ευρώ (βλ. το υπ’ αρ. …/23-01- 2020 τιμολόγιο παροχής υπηρεσιών), ενώ παρείχε ο ίδιος προσωπική εργασία στην ανακαίνιση του μισθίου ως πολιτικός μηχανικός. Το πρακτορείο άνοιξε την 23-12-2019 προκειμένου να προλάβει την αυξημένη πελατεία λόγω των εορτών των Χριστουγέννων και της Πρωτοχρονιάς. Τότε προβλεπόταν από τον υπεύθυνο διαχείρισης του ΟΠΑΠ, ..., ότι το συγκεκριμένο πρακτορείο θα ήταν ένα «πρότυπο/υπόδειγμα» πρακτορείο λόγω προνομιακής θέσης στο κέντρο της Θεσσαλονίκης (πλησίον του Λευκού Πύργου), με μεγάλους χώρους και σύγχρονο εξοπλισμό, ένας πολυχώρος ψυχαγωγίας για τους πελάτες του, με την ανάλογη πρόβλεψη για αυξημένα κέρδη, διότι θα λειτουργούσε υπό στενή καθοδήγηση του ΟΠΑΠ.

Περαιτέρω, αποδείχθηκε ότι για την αντιμετώπιση της ενσκήψασας πανδημίας του κορονοΐού COVID- 19, η Ελληνική Κυβέρνηση, με διαδοχικές Κοινές Υπουργικές Αποφάσεις, επέβαλε, μεταξύ άλλων, το μέτρο της προσωρινής απαγόρευσης λειτουργίας στο σύνολο της επικράτειας των καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος και των πρακτορείων ΟΠΑΠ (όπως αυτό του εναγόμενου), για το χρονικό διάστημα από την 23η.03.2020 έως την 31η.05.2020. Κατά το χρονικό αυτό διάστημα, έλαβε χώρα και απαγόρευση μετακινήσεων και συναθροίσεων.

Εξάλλου, μετά την σταδιακή χαλάρωση των προαναφερόμενων μέτρων, επετράπη η επαναλειτουργία των επιχειρήσεων και η διενέργεια δραστηριοτήτων, κάτω ωστόσο, υπό προϋποθέσεις και υγειονομικά πρωτόκολλα προκειμένου να προστατευθεί η υγεία των εργαζομένων και των πελατών και να αποτραπεί η διασπορά του κορονοϊού COVID-19, όπως ενδεικτικά η τήρηση μεγαλύτερων αποστάσεων μεταξύ των τραπεζοκαθισμάτων, η απαγόρευση όρθιων πελατών και ο περιορισμός του ωραρίου του καταστήματος, ενώ δεν διενεργούνταν αθλητικοί αγώνες και δεν υπήρχε στοιχηματισμός. Όλα τα παραπάνω, λαμβανομένου υπόψη του λογικού φόβου των πολιτών και του ενστίκτου της επιβίωσης, περιόρισαν δραστικά τις μετακινήσεις των ατόμων, τις συναθροίσεις και κατέστησαν «εσώκλειστη» την οικονομική και κοινωνική δραστηριότητα προκαλώντας βαθιά ύφεση, ενώ όσοι πελάτες του πρακτορείου του εναγόμενου ήθελαν να μετέχουν σε κάποιο παιχνίδι (ΤΖΟΚΕΡ, ΚΙΝΟ κλπ), το έκαναν από την ασφάλεια της κατοικίας τους διαδικτυακά. Αυτή η επιλογή συνεχίστηκε και μετά από τη σταδιακή άρση των μέτρων αποτροπής εξάπλωσης της πανδημίας του κορονοϊού εξαιτίας της αποφυγής των ανθρώπων να συνωστίζονται σε κλειστούς χώρους για λόγους υγείας. Άμεσο αποτέλεσμα ήταν να υποστεί ισχυρό πλήγμα ο κλάδος των πρακτορείων του ΟΠΑΠ και συναφών καταστημάτων, με το κλείσιμο πολλών παρόμοιων επιχειρήσεων. Η επιχείρηση του ενάγοντα επηρεάστηκε έντονα από όλες τις πιο πάνω έκτακτες περιστάσεις, που συνέβησαν κατά τους πρώτους μήνες λειτουργίας της επιχείρησης, και ο κύκλος των εργασιών της σημείωσε σημαντική μείωση.

Επίσης, παρατηρήθηκε μείωση του κύκλου των εργασιών της επιχείρησής του, από το έτος 2019 ο κύκλος εργασιών της επιχείρησης ήταν 1.598,69 ευρώ, για το έτος 2020 ο κύκλος εργασιών ήταν 42.118,36 ευρώ με καθαρά αποτελέσματα ζημία ύψους 35.513,72 ευρώ, για το έτος 2021 ήταν 25.475,63 ευρώ με καθαρά αποτελέσματα ζημία ύψους 49.288,43 ευρώ, λόγω ακριβώς των απαγορεύσεων που σχετιζόταν με τη λειτουργία των καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος και πρακτορείων ΟΠΑΠ, αλλά και -πέραν των απαγορεύσεων- του δισταγμού των πολιτών να προσέρχονται σε χώρους συνωστισμού εξαιτίας του κινδύνου μετάδοσης της νόσου του κορονοϊού.

Για το λόγο αυτό περιλαμβανόταν και στα μέτρα στήριξης των πληττόμενων επιχειρήσεων με την ανάλογη μείωση του μισθώματος, αλλά και την πλήρη απαλλαγή από την καταβολή του κατά το χρονικό διάστημα από Ιανουάριο έως τον Ιούνιο του 2021, Ωστόσο, η δύσκολη οικονομική κατάσταση της επιχείρησης του ενάγοντα ήταν μη αναστρέψιμη, εξαιτίας του μεγάλου κόστους της ανακαίνισης που δεν αποσβέστηκε, της λειτουργίας του καταστήματος επί πολλές ώρες όλες της ημέρες της εβδομάδας, με προσωπικό τεσσάρων ατόμων, χωρίς όμως ανάλογη κερδοφορία. Ο εναγόμενος επικοινώνησε με τον εκπρόσωπο των εναγόντων προκειμένου να επιτύχει μείωση του μισθώματος, διότι του ήταν αδύνατο να είναι συνεπής στις οικονομικές υποχρεώσεις του λόγω έλλειψης ρευστότητας, χωρίς αποτέλεσμα. Μάλιστα, αναγκάστηκε να προβεί σε πώληση κάποιων στοιχείων της ακίνητης περιουσίας του, προκειμένου να ανταποκριθεί στις υποχρεώσεις του προς τους εργαζομένους του και τους εκμισθωτές (βλ. το υπ’ αρ. .../06-08-2020 συμβόλαιο πώλησης διαμερίσματος της συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης ...), ενώ στην προσπάθειά του να διατηρήσει την επιχείρησή του ενεργή στο μίσθιο, διεύρυνε το αντικείμενο της επιχείρησης με προσφορά υπηρεσιών καφετέριας, προβαίνοντας σε νέες τεχνικές εργασίες διαμόρφωσης του κατάλληλου χώρου (βλ. το υπ’ αρ. …/14-09-2021 τιμολόγιο του «... - Ηχητικές Εγκαταστάσεις - Φωτισμοί» ποσού 1.000 ευρώ) και προσλαμβάνοντας το κατάλληλα εκπαιδευμένο προσωπικό (βλ. το υπ’ αρ. …/02-08-2021 τιμολόγιο παροχής υπηρεσιών της εταιρίας «... ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΕΠΕ - ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΠΡΟΣΩΡΙΝΗΣ ΑΠΑΣΧΟΛΗΣΗΣ» ποσού 9.570,78 ευρώ), χωρίς θεαματικά αποτελέσματα που θα μπορούσαν να ανατρέψουν το αρνητικό ισοζύγιο της επιχείρησης.

Τελικά, ο εναγόμενος απέστειλε στους δεύτερο, τρίτη και τέταρτη των εναγόντων την από 30-09-2021 εξώδικη καταγγελία της μίσθωσης για σπουδαίο λόγο (βλ. τις υπ’ αρ. …, …, …/30-09-2021 έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή του Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης ...) και, όταν πληροφορήθηκε την αλλαγή στο πρόσωπο του εκμισθωτή, στην πρώτη ενάγουσα την από 01-11-2021 εξώδικη καταγγελία (βλ. την υπ’ αρ. …/04-11- 2021 έκθεση επίδοσης της δικαστικής επιμελήτριας του Πρωτοδικείου Αθηνών ...), εκθέτοντας ότι η επιχείρησή του οδηγήθηκε σε οικονομικό μαρασμό με ανυπαρξία κερδών παρά τις προσπάθειες του, εξαιτίας των ληφθέντων μέτρων της πολιτείας για την αποφυγή εξάπλωσης του κορονοϊού και ιδιαίτερα της απαγόρευσης κυκλοφορίας και της απαγόρευσης διενέργειας αθλητικών αναμετρήσεων, παραμέτρων καταλυτικών για τη λειτουργία ενός πρακτορείου ΟΠΑΠ στο κέντρο της πόλης. Η ως άνω πανδημία του κορονοϊού COVID-19 και τα έκτακτα μέτρα, που ελήφθησαν με τις αλυσιδωτές συνέπειές τους, δεν είναι περιστατικά, που συνήθως συμβαίνουν αλλά αποτελούν γεγονότα έκτακτα και απρόβλεπτα κατά την έννοια του άρθρου 388 του ΑΚ, που δεν είναι δυνατόν να διαγνωστούν και να προβλεφθούν υπό ομαλές συνθήκες και κλονίζουν σαφώς τα θεμέλια επί των οποίων στηρίχθηκε η ένδικη σύμβαση μίσθωσης, κατά τρόπο ώστε το καταβαλλόμενο μηνιαίο μίσθωμα των 2.600 ευρώ, πλέον τέλους χαρτοσήμου, να εμφανίζεται υπερβολικό, μη ανταποκρινόμενο στα συναλλακτικά ήθη και τον κίνδυνο που ανέλαβε ο επιχειρηματίας εναγόμενος.

Έχουν αλλάξει εντελώς τα δεδομένα από τη σύναψη της σύμβασης μίσθωσης και μετά, οπότε μεταβλήθηκαν για λόγους εξαιρετικούς και έκτακτους που δεν αφορούν στο πρόσωπο του εναγόμενου τα περιστατικά στα οποία οι συμβαλλόμενοι είχαν στηρίξει την επίδικη σύμβαση λόγω των κρατούντων στην προκειμένη περίπτωση συναλλακτικών ηθών, ώστε η συνέχιση της επίδικης μίσθωσης με το ίδιο ύψος μισθώματος να καθίσταται ιδιαίτερα επαχθής για τον ίδιο. Δεν είναι δυνατό να εξαναγκάζεται ο επιχειρηματίας στη συνέχιση της λειτουργίας μιας ζημιογόνου επιχείρησης και να βυθίζεται σε επιπλέον χρέη, όταν έκανε προσπάθειες για τη διάσωσή της χωρίς ουσιαστικό αποτέλεσμα.

Επομένως, αποδεικνύεται ότι συνέτρεχε στο πρόσωπο του μισθωτή σπουδαίος λόγος για την καταγγελία της ένδικης μίσθωσης, όταν μάλιστα, το ύψος του μηνιαίου μισθώματος καταδεικνύει την ανάλογη μισθωτική αξία του μισθίου ακινήτου αλλά και τα ανάλογα έσοδα της επιχείρησης του πρακτορείου, που δεν επετεύχθηκαν ποτέ. Εξάλλου, με αυτή την εξέλιξη στην ελληνική κοινωνία, η επιχείρηση του πρακτορείου αντιμετώπιζε σοβαρά οικονομικά προβλήματα επιβίωσης, με απολύτως αδύνατη τη συνέχιση της λειτουργίας της ούτε μέχρι τη συμπλήρωση τριετίας ούτε, πολύ περισσότερο, μέχρι το συμβατικό χρόνο λήξης της, ενώ εξάλλου αποδείχθηκε ότι οι σχέσεις των δύο μερών είχαν κλονιστεί εξαιτίας της πίεσης των εκμισθωτών για την καταβολή του μισθώματος παρά τα σοβαρά οικονομικά προβλήματα του μισθωτή (βλ. την υπ’ αρ. .../27-10-2021 έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή του Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης ... με την από 21-10-2021 εξώδικη απάντηση των εναγόντων). Οι ως άνω λόγοι, που εκτέθηκαν στην εξώδικη καταγγελία του εναγομένου, αποτελούν σπουδαίους λόγους καταγγελίας των ένδικης σύμβασης μίσθωσης, μη αναγόμενους στο πρόσωπο των συμβαλλομένων μερών, οπότε η από 30-09-2021 καταγγελία της ένδικης μίσθωσης είναι έγκυρη και παρήγαγε τα αποτελέσματά της άμεσα, ήτοι την 01-10-2021. Για το λόγο αυτό, ο εναγόμενος μισθωτής δεν οφείλει την καταβολή της συμβατικής ποινικής ρήτρας, που συμφωνήθηκε με τον υπ’ αρ. 3 συμβατικό όρο, ήτοι την καταβολή των υπόλοιπων μηνιαίων μισθωμάτων μέχρι τη συμπλήρωση τριετίας (έως 16-11-2022) και το ποσό της εγγυοδοσίας.

Περαιτέρω, αποδείχθηκε ότι ο εναγόμενος μισθωτής άδειασε το μίσθιο από κινητά πράγματα και απομάκρυνε ορισμένα ογκώδη αντικείμενα στα τέλη Οκτωβρίου του 2021, οπότε δήλωσε την από 31-10-2021 διακοπή εργασιών της επιχείρησης στην αρμόδια ΔΟΥ (βλ. την υπ’ αρ. ../12-11- 2021 βεβαίωση διακοπής εργασιών της Δ’ ΔΟΥ Θεσσαλονίκης). Εξάλλου, οι ενάγοντες άμεσα ανέθεσαν σε μεσιτικά γραφεία την εντολή για τη μίσθωσή του με το ποσό των 4.000€/μήνα, με το χαρακτηρισμό «άμεσα διαθέσιμο» (βλ. την από 22-10-2021 αγγελία του μεσιτικού γραφείου «...» και την από 24-11-2021 αγγελία του μεσιτικού γραφείου «...»), Οι ενάγοντες ισχυρίζονται ότι ο εναγόμενος μισθωτής παρέμεινε στο μίσθιο μέχρι την 17-02- 2022, όταν παρέδωσε τα κλειδιά του μισθίου σε υπάλληλο ενός καταστήματος «...» στην οδό … αρ. .., ο οποίος προσήλθε να καταθέσει ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου ως μάρτυρας απόδειξης (...), αλλά η κατάθεσή του δεν κρίνεται πειστική, διότι κατέθεσε ασαφώς για το συγκεκριμένο ζήτημα, αναφέροντας ότι ο ίδιος απούσιαζε από την εργασία του και δεν παρέλαβε κλειδιά του μισθίου, αλλά κάποιος άλλος (άγνωστος) τα άφησε στο γραφείο του, ενώ όταν ερωτήθηκε για ποιο λόγο να του παρέδιδε ο μισθωτής τα κλειδιά του μισθίου, κατέθεσε ότι γενικά εξυπηρετούσε το ….. που όμως δεν ήταν εκμισθωτής. Τέλος, αποδείχθηκε ότι ο μισθωτής κατέβαλε την αποζημίωση χρήσης για το μήνα Οκτώβριο του 2021, οπότε δεν οφείλει αποζημίωση χρήσης για μεταγενέστερο χρονικό διάστημα.

Πρέπει επομένως, η υπό κρίση αγωγή να απορριφθεί ως ουσία αβάσιμη και να καταδικασθούν οι ενάγοντες στα δικαστικά έξοδα του εναγόμενου, λόγω της ήττας τους, κατά παραδοχής αιτήματος του τελευταίου (άρθρο 176, 191 ΚΠολΔ, ν. 4194/2013), όπως ειδικότερα ορίζεται στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

ΔΙΚΑΖΕΙ αντιμωλία των διαδίκων.

ΑΠΟΡΡΙΠΤΕΙ την αγωγή.

ΚΑΤΑΔΙΚΑΖΕΙ τους ενάγοντες στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων του εναγομένου, τα οποία ορίζει στο ποσό των εξακοσίων πενήντα (650,00) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ και αποφασίσθηκε στις 17 Ιουλίου 2023.

Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ      Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στη Θεσσαλονίκη, χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξουσίων δικηγόρων τους, στις 21 Ιουλίου 2023.

Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ      Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ